Comment connaitre la rentabilité de l’immobilier? Lorsqu’on souhaite améliorer ses finances, il arrive toujours un moment où on se demande dans quoi investir.
On pense alors « classiquement » à acheter un appartement ou une maison qu’ on mettrait en location, mais on hésite parce qu’on n’y connait rien en fiscalité!
On peut effectivement avoir peur de payer beaucoup d’impôts, et on aura raison !
Car tous les biens immobiliers n’ont pas la même incidence sur vos finances…
Si toutefois, il est absolument nécessaire de bien comprendre les mécanismes de l’argent et d’apprendre à gérer les sommes qu’on possède déjà avant de penser à les faire fructifier et de se poser la question de la rentabilité de l’immobilier , il est également nécessaire d’investir pour multiplier votre argent.
Cependant, outre le fait de choisir un véhicule d’enrichissement qui vous convienne, vous devez également choisir votre investissement immobilier en fonction de l’incidence fiscale que vous recherchez sur vos finances.
Investir dans des murs de commerces peut vous faire bénéficier d’un véritable levier fiscal!
Quelle est donc la fiscalité applicable aux locaux commerciaux ?
En tant que particulier, vous avez le choix entre deux régimes :
Le régime micro foncier sur lequel vous pourrez effectuer un abattement de 30% sur les loyers perçus hors charge avant imposition.
Ce régime ne nécessite pas de comptabilité très pointue et votre déclaration se fera sur le même formulaire que celui que vous utilisez pour vos impôts sur le revenu case 4BA des revenus fonciers.
Ce régime est le régime sans « prise de tête » certes, mais en matière fiscale comme dans de nombreux domaines, ce qui semble facile à faire pour inciter le plus grand nombre à ne pas aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte, est souvent ce qui donne les moins bons résultats!
Ainsi, ce régime n’est pas le plus favorable à vos finances puisqu’avec lui, vous paierez avec certitude toujours des impôts!
Le régime réel simplifié sur les revenus fonciers s’applique automatiquement si vos loyers dépasse 15 000 euros par an, mais ce qui est intéressant à savoir c’est que vous pouvez choisir ce régime même si vous gagnez moins que ces 15 000 euros par an!
En fait c’est vous qui choisissez en fonction de ce qui vous convient le mieux et c’est ce choix qui aura un impact positif ou négatif sur vos finances, car le régime réel vous permet d’impacter vos autres revenus fonciers si vous en avez, mais aussi vos revenus salariés !!!
Ainsi, le régime foncier au réel simplifié vous donne accés à un formidable effet levier sur vos finances globales.
La déclaration se fera alors via le formulaire 2044 que vous joindrez au formulaire de déclaration d’impôts sur le revenu.
Comment faire le bon choix de régime ?
Si jusqu’alors vous auriez peut-être été tenté par la simplicité du régime micro foncier, à ce stade vous opteriez peut-être davantage pour le régime réel aux vues de son extraordinaire bénéfice sur vos finances…
Le régime réel permet effectivement de déduire fiscalement une grande partie de vos charges (charges afférentes à la gestion, à certains travaux, aux primes d’assurance…) ainsi que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre local commercial à crédit.
Ces charges déductibles peuvent générer un déficit qui vous permet de ne pas payer d’ impôt sur vos revenus fonciers et de diminuer, voire annuler, votre impôt sur le revenu!
En fait, vous aurez intérêt à opter pour le régime réel si vos charges déductibles sont globalement supérieures à 30% de vos revenus fonciers brut (loyers hors charges mensuelles payées par le locataire), et si vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers brut durant au moins 3 ans!
En effet l’option pour le régime réel simplifié est valable pendant trois années non compressibles mais renouvelable à votre convenance.
De ce fait vos charges déductibles doivent être supérieures aux 30% de vos revenus fonciers brut durant au moins 3 ans pour que ce régime vous soit favorable.
Si ce n’est pas le cas, alors ce régime qui est un bon levier fiscal peut à l’ inverse se retourner contre vous et vous faire payer encore plus d’ impôts…
Choisissez le régime réel simplifié si vous remplissez les deux conditions pour améliorer vos finances en ayant recours à cet extraordinaire outil de défiscalisation.
Choisissez le régime micro foncier si vous ne remplissez pas ces deux conditions pour bénéficier au moins d’un abattement de 30% avant imposition, c’est toujours ça de pris! 😉
D’autres conseils pour connaitre la rentabilité de l’immobilier
Si vous souhaitez découvrir les bases pour mieux gérer votre budget, apprendre à savoir faire avec votre argent, estimer la rentabilité de l’immobilier et mieux vivre au quotidien vous êtes chez vous sur Destination-Epargne et Destination-Maison et je vous réponds en personne 🙂
À vos rêves, Isabelle – investisseuse et entrepreneure passionnée par les mécanismes d’enrichissement et l’immobilier.
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