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Fin de contrat et causes de résiliation d’un bail commercial

Fin de contrat et causes de résiliation d’un bail commercial

Quand on signe un bail commercial, il est signé pour une durée théorique de 9 ans, mais que se passe-t-il au terme de cette échéance? Peut-il être résilié prématurément? Fin de bail, causes de résiliation, examinons la question !

Quand le bail commercial arrive à son terme

Un bail commercial ne s’achève pas automatiquement au terme des 9 ans, mais sa reconduction ou sa conclusion nécessite une action du propriétaire ou du locataire. Si le bailleur souhaite la fin du contrat, il doit notifier un congé au locataire. Si, par contre, ce dernier désire sa prorogation, il doit notifier une demande de renouvellement. Une action spécifique d’aucune des deux parties à l’expiration dudit contrat entraîne, de facto, sa prolongation.

  • Renouvellement : le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de renouvellement s’il peut justifier de l’exercice d’une activité dans les lieux depuis au moins 3 ans. Il devra alors, dans les 6 mois précédant l’échéance finale, adresser une demande de renouvellement par acte d’huissier au propriétaire. En réponse, ce dernier devra, également par voie d’huissier, notifier son acceptation ou son refus. L’absence de réponse dans les 3 mois suivant la notification du locataire s’interprétera comme une acceptation tacite. Mais dans l’éventualité d’un refus, le locataire aura la possibilité de réclamer une indemnité d’éviction ou de contester la fin du bail en déposant un recours auprès du tribunal.

  • Congé : il appartient au propriétaire de mettre un terme au contrat à l’échéance des 9 ans, mais il devra verser une compensation au locataire, l’«indemnité d’éviction». Cette indemnité vise à couvrir le préjudice subi par le commerçant du fait de la cessation au moins temporaire de son activité, et le calcul s’effectue selon les termes de l’article L.145-14 du Code du commerce. Le bailleur pourra en outre refuser cette indemnité s’il peut justifier d’une faute grave ou d’un manquement conséquent de la part du locataire (loyers non payés, détérioration importante des locaux, etc.).

Les causes de résiliation

Mais l’une des deux parties peut désirer mettre prématurément fin au contrat.

  • Rupture triennale : le locataire peut signifier par acte d’huissier sa volonté de prendre congé au bout de 3 ans ou de 6 ans. La notification devra être adressée au bailleur 6 mois avant l’échéance triennale. Mais le propriétaire peut également engager un processus de résiliation dite «conditionnelle», aux fins de construire ou de reconstruire sur la totalité ou une partie du terrain. Il sera alors tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.

  • Rupture pour faute : en cas de non respect du contrat, la partie s’estimant lésée a la possibilité de solliciter une résiliation judiciaire du bail.

  • Départ à la retraite : le locataire peut, en cas de départ à la retraite, exercer son droit de résiliation en adressant une demande de congé par voie d’huissier, en respectant un préavis de 6 mois. Cette disposition s’applique également aux locataires présentant un handicap.

En définitive, la fin du bail ou sa résiliation se matérialise par la libération des lieux au cours de laquelle le locataire remet les clés au propriétaire.use

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