Travaux d’entretien, taxe foncière, impôts divers.., comment se répartissent les charges financières dans un contrat de bail commercial? Explications… 

Encadrement de la répartition des charges 

Jusqu’en 2014 le bail commercial jouissait d’une certaine liberté permettant notamment au bailleur de transférer au locataire un certain nombre de charges.

C’est ce déséquilibre que la loi Pinel, publiée le 19 juin 2014, s’attache à rectifier. Concrètement il s’agit de définir une meilleure répartition des obligations financières entre le bailleur et le locataire, impliquant les charges locatives, les taxes, les impôts et les travaux. Ainsi, la loi impose désormais l’établissement d’un bail explicite.

Le contrat doit obligatoirement comporter la répartition des charges et des dépenses entre les deux parties dans un inventaire précis et limitatif.

On peut donc considérer, même si la réforme comporte des failles, qu’il s’agit d’un bouleversement dans la rédaction des baux commerciaux, dans la mesure où, selon les dires de l’Alliance du Commerce, la pression sur les charges et loyers était devenue «insupportable» pour les commerçants. 

Le décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014, en application de la loi Pinel, dresse une liste des charges désormais non répercutables sur le locataire, ce qui permet de fixer les obligations de chacun. 

Les charges imputables au propriétaire 

• les dépenses relatives aux gros travaux: voûtes, digues, charpente, etc. 

• les gros travaux en rapport avec la vétusté ou la mise aux norme  s, notamment en matière de sécurité et d’hygiène. 

• les impôts, tels que la Contribution Économique et Territoriale, mais aussi les taxes et redevances liées à la 
  propriété des locaux. Cette obligation ne concerne pas la taxe foncière et les impôts en rapport avec l’usage du local 
  commercial ou un service dont le locataire est bénéficiaire. 

• les honoraires relatifs à la gestion des loyers. 

Notez par ailleurs que chaque année le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif au plus tard le 30 septembre de 
l’année suivant son établissement, ou, s’il s’agit d’une copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges. 

Les charges imputables au locataire 

 La répartition des charges lui impose les dépenses relatives à l’entretien et aux réparations courants, incluant: 

• l’eau, l’électricité, le gaz et le chauffage. 

• les charges nécessaires à l’exploitation du commerce. 

• les taxes liées à son activité, à l’usage du local commercial, ou à un service dont il est 
  bénéficiaire, par exemple l’enlèvement des ordures ménagères. 

• si le local commercial appartient à une copropriété, les dépenses d’équipement de l’ensemble, par exemple 
  une quote-part des frais d’ascenseur ou du personnel d’entretien. 

Il est à préciser que cette répartition des charges  n’est applicable que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014. 

Même si la loi du 19 juin 2014 comporte des faiblesses notées çà et là, elle met un terme à la traditionnelle liberté 
contractuelle souvent défavorable au locataire. La répartition des charges nouvellement définie impute, globalement, les
grosses réparations au propriétaire et les dépenses d’entretien et de réparations courantes au locataire.