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Types de baux pour un local commercial

Types de baux pour un local commercial

S’engager dans la location d’un local commercial peut être une galère. Connaître les différentes formes de bail permet de déterminer ce qui correspond le mieux à son activité. Pas de porte, bail précaire, fonds de commerce.., faisons le point.

Selon la loi du 30 septembre 1953, le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire d’un local et le locataire accomplissant, dans ledit local, une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Mais, comme nous allons le voir, ce bail peut revêtir différentes formes.

Types de baux commerciaux

Un bail commercial peut également obéir à des règles spécifiques. L’entreprise, selon le cas, peut être amenée à conclure un bail commercial ou professionnel.

A la différence d’un bail commercial, les textes de référence en matière de baux professionnels sont moins encadrés.

Le bail professionnel structure un usage du local strictement professionnel, dans l’exercice d’une activité libérale.

Des critères différents s’appliqueront aussi s’il s’agit d’un local monovalent ou polyvalent.

Conclure un bail dans un centre commercial répondra également à des critères spécifiques: loyers généralement indexés sur le chiffre d’affaires avec un minimum garanti, des charges supplémentaires importantes visant à couvrir les frais d’ensemble du centre, des clauses de non-concurrence entre les commerçants, etc.

Bail 3/6/9 ou bail «précaire»

Dans le cadre de la location du local commercial, on peut être conduit à choisir entre deux types de baux délimitant la durée du contrat.

En principe le bail dit «3/6/9» s’applique au contrat classique.

Le bail commercial est usuellement conclu pour une période de 9 ans, mais le preneur peut résilier le contrat tous les 3 ans, moyennant un préavis de 6 mois au propriétaire.

Par ailleurs, le bail ne prend pas automatiquement fin au terme des 9 ans. Une saisine d’huissier est nécessaire, soit que le propriétaire réclame un congé, soit que le locataire sollicite le renouvellement.

Le bail précaire, applicable à titre dérogatoire, permet quant à lui de fixer la durée du bail à 2 ans maximum.

Les conditions de congé sont également laissées à l’appréciation des deux parties.

Si vous êtes au début d’une activité, cette disposition peut représenter une opportunité, sachant qu’à son terme il sera en principe suivi d’un bail 3/6/9.

Informations relatives à la reprise ou la location d’un local commercial

  • le pas de porte : il s’agit de la somme due lorsqu’un locataire s’installe dans un local dit «vacant». La transaction, considérée comme la détermination de frais de premier établissement amortissables, se conclut directement entre le locataire et le propriétaire.

  • le droit au bail : ce type de contrat s’applique lorsque le local est déjà occupé par un locataire qui souhaite céder son bail. Dans ce cas de figure, la transaction a lieu entre le locataire sortant et le locataire entrant. Le locataire sortant reçoit une indemnité ayant valeur de compensation, tandis que le nouveau peut désormais occuper le local et bénéficier du droit au renouvellement du bail.

  • le fonds de commerce : le locataire sortant peut céder uniquement le local, mais s’il cède également sa clientèle, on parle alors d’une cession de fonds de commerce. L’indemnité sera alors plus élevée.

3 comments

Bonjour,

Beaucoup d’inexactitudes juridiques dans cet article.Pas de porte, droit au bail et fonds de commerce ne sont pas des formes de baux commerciaux. Ce sont des clauses de contrats et seule celle concernant le pas de porte peut se trouver dans un bail commercial, les deux autres ayant leur place dans un contrat de cession.

De même le bail professionnel n’est pas un bail commercial puisque par nature il est destiné à des activités différentes de celles du bail commercial (même si la loi du 4 août 2008 -loi de modernisation de l’économie- permet pour ce type d’activité d’opter pour un bail commercial)
Cela reviendrait pour les baux d’habitation à dire que la location meublée est une forme de location nue.
Malheureusement il est vrai que le terme professionnel est ambigu puisqu’un artisan par exemple est bien entendu un professionnel dans l’acception courante mais cette activité est exclue d’un bail professionnel (destiné principalement aux professions libérales)

Bonjour,

Très bon article qui résume parfaitement l’ essentiel et le B.A-BA à connaitre sur le local commercial quand on débute. C’est vrai que tu devrais remplacer ton sous titre « Types de baux commerciaux » par « Types de baux pour un local commercial » qui permet au débutant de comprendre qu’il a la possibilité de choisir entre deux type de baux pour louer un local commercial : le bail professionnel ou le bail commercial (précaire ou 3/6/9 comme tu le décris parfaitement ensuite).

La partie informative sur la reprise ou la cession d’ un local commercial est un plus qui permet de s’y retrouver dans ces différents terme spécifiques à ce genre de produit et pas toujours très compréhensibles au début, il m’a fallu moi-même rechercher ces termes pour les comprendre lorsque j’ai investi dans un local commercial il y a quelques années; Ton article m’aurait alors été très utile 🙂

J’aime beaucoup ce créneau original de niche pour lequel tu as opté! As-tu toi-même déjà investi dans ce type de produits?

Amitiés,
Isabelle

Coucou

Merci pour ton commentaire, il existe aussi le bail précaire que je dois développer dans cet article.
Oui j’ai moi même investi là-dedans depuis presque 12 ans 😉

Cordialement

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