Statut des baux commerciaux : obligations du bailleur

Le bail commercial répond à des critères spécifiques, encore élargis en 2014 avec la loi Pinel. À quelles exigences légales est-il soumis et quelles sont en particulier les obligations du bailleur?

Statut des baux commerciaux: le champ d’application

Le bail commercial se définit comme un contrat unissant le propriétaire d’un local et le locataire y exerçant une activité à caractère commercial. Pour que le contrat reçoive le statutde «bail commercial» il doit se particulariser par 4 critères définis par l’article L145-1-I, alinéa 1 du Code du commerce, à savoir:

• un contrat de bail: le propriétaire doit mettre un local à la disposition du locataire, et ce dernier doit lui payer un loyer.

• un local commercial ou un immeuble: juridiquement, il s’agit pour le locataire de la  possibilité de jouir d’une construction stable, lui permettant d’assurer un commerce jusqu’au terme du bail.

• un fonds de commerce: le fonds commercial se traduit par des éléments corporels et non corporels. La constitution corporelle englobe le matériel, les outils, la marchandise.., et la constitution incorporelle la clientèle (élément prééminent), le droit au bail, les droits de propriété industrielle, etc.

• l’immatriculation du locataire: le preneur du local commercial doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Cette immatriculation n’est pas indispensable à la signature du contrat, mais  sera nécessaire si le locataire veut jouir des dispositions protectrices du bail, se rapportant, par exemple, à une demande de renouvellement ou à un congé réclamé par le propriétaire.

Dans ce cadre juridique, à quelles obligations doit spécifiquement répondre le bailleur?

Statut des baux commerciaux: obligations du bailleur

Fondamentalement, les obligations du bailleur relatives au statut d’un bail commercial portent sur deux attributs: l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie.

L’obligation de délivrance

Selon l’article 1719 1° du Code civil le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée: il s’agit de la délivrance matérielle. Mais il doit également respecter les règles administratives et toutes celles permettant un bon fonctionnement de l’activité exercée dans le local: on est ici dans le champ de la délivrance juridique et, en cas de non application, le locataire pourra saisir le juge en vue d’une exécution forcée ou encore suspendre ses paiements.

L’obligation de garantie

Cette dénomination cible les troubles qui pourraient survenir après la signature du contrat au préjudice du locataire. Elle englobe 3 aspects:

• la garantie des vices cachés: par exemple, la constatation d’une présence d’amiante constitue un vice caché. Le caractère «caché» d’un vice est déterminé par le juge et, s’il constitue un préjudice pour le preneur, il sera indemnisé.

• la garantie d’éviction: elle concerne la perte de la jouissance du local ou du droit au bail, et elle est causé par un trouble de fait ou de droit.

• la garantie de l’exercice de l’activité: le contrat peut impliquer une clause de non concurrence à la charge du propriétaire. En cas de non respect, le preneur pourra engager la responsabilité du bailleur si, par exemple, un autre locataire exerce une activité concurrentielle.

À noter que les dispositions de la loi Pinel ajoutent à cet ensemble l’obligation pour le bailleur d’établir un inventaire des charges et impôts liés au bail, de réaliser un budget prévisionnel des travaux prévus dans les 3 ans et un état récapitulatif de ceux qui sont en cours, et d’informer le locataire de tout nouvel impôt survenant durant le bail.