La rédaction d’un bail commercial peut parfois se heurter à des intérêts divergents entre le bailleur et le locataire. Comment résoudre les litiges lorsqu’ils surviennent, et quelles autorités sont compétentes pour statuer?
Bail commercial: les causes de litige
Les faits indiquent que c’est souvent à l’échéance du contrat de bail que des désaccords entre le bailleur et le locataire sont susceptibles d’apparaître. Le litige porte souvent sur deux questions: l’augmentation du loyer et le refus de renouvellement du bail..
Augmentation du loyer : en principe, la fixation du prix du loyer doit être en adéquation avec la valeur locative, mais dans la plupart des cas, sa détermination est laissée à la libre appréciation du propriétaire. Il est en principe révisé lors de chaque échéance triennale, en tenant compte de la variation de l’indice Insee, mais certains éléments procurent souvent aux bailleurs des motifs de déplafonnement: la durée du contrat, la modification des conditions de location initiales, des facteurs environnants de commercialité plus favorables, etc.
Renouvellement du bail : en théorie, le renouvellement du bail constitue un droit pour le locataire, mais ce droit est subordonné à deux obligations: il doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers, et attester d’une activité dans ledit local commercial depuis au moins 3 ans avant la fin du contrat. Mais des situations spécifiques peuvent justifier pour le propriétaire le refus de renouvellement du bail, par exemple la nécessité de démolir l’immeuble pour cause de vétusté.
Traitement du litige devant la Commission Départementale de Conciliation
Si le désaccord porte sur la question du loyer renouvelé ou sur les charges, le preneur pourra tenter une négociation directe avec le propriétaire. Si le litige persiste, l’un ou l’autre aura la possibilité de saisir la Commission de Conciliation des baux commerciaux. Sur ces entrefaites, la commission statuera sur le fondement de l’article L.145-34 du Code du commerce.
Si les travaux de la commission permettent l’accordance des parties, la conciliation est actée dans un document détaillant les modalités. Dans l’hypothèse où le bailleur et le locataire resteraient en conflit, une action en justice pourrait être envisagée.
Bail commercial: litige en terrain judiciaire
Lorsque le litige concerne la détermination du loyer, c’est le juge du Tribunal de grande instance qui est habilité à statuer. Dans le cadre du traitement du dossier, il est dénommé «juge des loyers commerciaux». La première étape consistera pour chacune des deux parties à rédiger un mémoire caractérisant les arguments et les éléments de preuve à l’appui de leurs assertions. Elles devront ensuite s’échanger les mémoires en question par lettre recommandée et accusé de réception. Passé un mois après réception du premier mémoire, le juge est saisissable. Le bailleur et le locataire déposeront leurs mémoires respectifs au greffe du tribunal et le demandeur devra ensuite assigner la partie adverse par l’entremise d’un huissier de justice, afin que la procédure s’engage véritablement.
C’est également le tribunal qui est compétent pour se prononcer lorsque le litige porte sur le renouvellement du bail.
