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Comment négocier le prix de son local commercial ?

Comment négocier le prix de son local commercial ?

Contrairement aux idées reçues, le prix du loyer d’un local commercial n’est pas gravé dans le marbre, il est donc négociable.

Pour obtenir un taux plus favorable, le locataire devra prendre en compte des facteurs déterminants. Voyons lesquels.

Le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire d’un local et un locataire exerçant une activité commerciale. Mais pour en tirer le meilleur profit, le locataire doit pouvoir opérer une transaction satisfaisante en termes de prix du loyer, mais aussi des coûts afférents. Si le contrat commercial, en particulier depuis la loi Pinel, doit comporter un certain nombre d’éléments non dérogeables, certaines clauses demeurent à l’appréciation des contractants, notamment la fixation du loyer initial. Le locataire a donc tout intérêt à envisager une négociation.

Négocier le loyer initial

Le loyer d’origine est déterminé par le propriétaire et le locataire devra donc se renseigner sur le prix du marché afin de s’assurer que le prix du local qu’il convoite n’est pas surélevé. Par ailleurs, des facteurs clés tels que l’emplacement du local, la qualité des locaux et de la zone commercial, pourront lui donner une marge de manœuvre plus ou moins importante. Un local prévu pour un usage pluricommercial sera forcément plus élevé qu’un local pour un usage unique. Mais si, en revanche, le propriétaire exige par exemple le paiement d’un pas-de-porte, le locataire pourra demander, à titre compensatoire, un loyer plus faible. Il aura en outre la possibilité de déduire ce pas-de-porte de ses bénéfices s’il est qualifié dans le contrat de «supplément de loyer».

Comment renégocier le prix de son local commercial?

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 ans, avec pour le locataire la possibilité de le rompre tous le

s 3 ans, moyennant un préavis de 6 mois par lettre d’huissier de justice. Cette période peut constituer une opportunité, puisque le locataire peut à chaque période de trois ans demander une révision à la baisse. Pour ce faire, il devra préparer sa négociation et les points à mettre en avant pour accroître sa crédibilité auprès du bailleur. Voyons quelques astuces:

  • Faites une proposition raisonnable, en prévoyant une marge. Si vous voulez par exemple obtenir une réduction de 10%, réclamez 15%.

  • Renseignez-vous sur les taux de vacance de l’immobilier de la zone du local. Par exemple, dans la région parisienne il oscille entre 7 et 9% et un propriétaire peut rechigner à l’idée de perdre un locataire, surtout s’il n’a pas d’autres candidats en vue.

  • Sachez par ailleurs que l’article R145-6 du Code du commerce considère que certains facteurs, tels que la disparition des commerces du quartier ou une diminution importante du nombre d’habitants justifient une baisse du loyer.

Obtenir une réduction du prix du loyer est donc possible, mais le locataire devra préparer sa négociation et passer en revue tous les critères susceptibles de lui faire obtenir gain de cause.

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