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S’assurer de la fiabilité du locataire de son local commercial

S’assurer de la fiabilité du locataire de son local commercial

Quiconque investit dans l’immobilier locatif s’inquiète des impayés et des locataires négligents. En louant son bien, le propriétaire tient à s’assurer de la fiabilité du futur occupant de son local commercial. Cependant, il semble difficile d’évaluer sa capacité à payer son loyer, ainsi qu’à respecter les lieux. La vocation de cet article : vous aider à vous protéger du mieux possible de ce type de problème. Zoom les meilleures astuces pour dénicher le locataire idéal.

Les risques de louer à un occupant pas sérieux

Tout locataire est tenu de respecter certaines obligations vis-à-vis du propriétaire du local. Payer le loyer, assurer la propreté de l’espace et ne pas dégrader cet endroit, adopter un comportement décent avec celui qui lui loue le commerce… Officielles ou officieuses, ces obligations constituent la base d’une relation saine et sûre entretenue avec le propriétaire du local commercial. Pourtant, certains locataires peuvent faire défaut, et il revient au bailleur de s’assurer que celui-ci ne dérogera pas aux règles en place.

Locataire

Le premier risque auquel s’expose le propriétaire dans la location de son commerce : voir ses loyers impayés. Selon la rentabilité du commerce qu’il occupe, le locataire peut connaître des difficultés financières. Certains peuvent se trouver écrasés par une conjoncture économique entraînant une accumulation des loyers non-payés, ou bien une augmentation des demandes de reports ou d’étalements des charges. La fondation Abbé-Pierre pointe du doigt, dans son rapport annuel, l’aggravation du mal-logement et de la précarité locative liée à cette crise sociale. Ainsi, un peu plus d’un million de personnes se sont trouvées en situation d’impayés en 2018. Concernant les locaux commerciaux, seuls 2% des locataires se retrouvent un jour dans cette position.

Un autre danger porte sur la dégradation du local commercial loué. En effet, le locataire se présente comme seul responsable des lieux, et le temps qu’il occupe le local, il est probable qu’il abîme les murs ou le sol de l’espace. Ainsi, gare aux locataires potentiels qui ne paraissent pas soigneux et ne qui répondent pas à vos attentes.

S’assurer de la solvabilité du locataire potentiel

Avant de confier le local commercial à une personne, le bailleur doit s’assurer que celui-ci sera en mesure de régler la totalité du loyer en temps et en heure. Il n’est pas chose aisée de mettre la main sur le locataire idéal. Cependant, en restant attentif aux détails, vous pourrez tout de même dénicher la perle rare.
En contact direct avec le futur locataire, le propriétaire peut choisir une personne qui lui plaît personnellement. Quel que soit le profil de celle-ci, le bailleur a la possibilité d’apprendre à la connaître en dialoguant avec elle, et de l’évaluer. Il sentira ainsi si ce locataire remplit les conditions nécessaires à la location des locaux. Posez-lui quelques questions sur ses projets, son commerce, son passé professionnel…

Locataire

Il s’agit alors de vérifier que le projet du potentiel locataire se révèle suffisamment solide afin que celui-ci ne se retrouve pas, du jour au lendemain, dans l’impossibilité de régler la somme due. Le propriétaire doit donc sélectionner ses candidats. Privilégiez les professionnels qui ne se sont jamais trouvés en défaut de paiement, qui n’ont jamais eu de litige financier auparavant, dont les garants présentent une situation stable… Demandez donc à voir un dossier complet afin de vous en assurer : précédents revenus, avis d’imposition, recommandations de bailleurs précédents.

À noter cependant que les problèmes liés aux impayés demeurent faibles, comparé à l’immobilier locatif d’habitation. En effet, l’occupant des lieux peut difficilement faire défaut puisque cela irait à l’encontre de ses intérêts : le bail demeure essentiel s’il souhaite poursuivre son activité commerciale. Dans le cas où le locataire ne pourrait s’acquitter de son dû, il verra la valeur du fonds de commerce diminuer, et risque le placement en redressement judiciaire ou, au pire des cas, la liquidation définitive.

Plonger dans le passé de l’occupant

Le côté « humain » prend toute son importance lorsqu’on loue un bien commercial. Avec l’obligation de prendre soin de l’espace qu’il possède, le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour que l’occupant exploite son activité dans des conditions décentes. Cependant, il se peut que le locataire détériore, lui-même, les locaux. Si ce dernier détenait auparavant un commerce, le propriétaire peut tenter de contacter les anciens bailleurs dans le but d’avoir de plus amples informations sur son locataire potentiel.

Locataire

Le langage corporel, le ton ou le vocabulaire employés sont des détails auxquels le propriétaire doit prêter une attention particulière. Internet permet également d’en apprendre un peu plus sur le le locataire potentiel : CV, réseaux sociaux, forums… Ces recherches ne constituent rien d’illégal puisque les données sont publiques.

Confier la gestion du local commercial à un professionnel

Les agences et autres intermédiaires connaissent bien les critères qui assurent au propriétaire le paiement des loyers, et la tranquillité de savoir que le locataire s’occupera bien des lieux. Ces gestionnaires s’occuperont alors de chaque étape à votre place : de l’évaluation du loyer au choix du futur locataire, de l’organisation des visites à l’état des lieux du local commercial, les agences sauront accompagner le propriétaire dans chaque démarche. Ainsi, vous n’aurez pas à vous soucier du profil du candidat. L’intermédiaire s’assurera à votre place du sérieux de celui-ci, et que sa situation est suffisamment stable pour lui confier le commerce.

S’ils fixent le montant du loyer à la place du propriétaire, ces professionnels de l’immobilier lui demandent son accord au préalable. Ils diffusent l’annonce et prennent en charge les visites. Ces gestionnaires sélectionnent les candidats sérieux, leur demandent les papiers nécessaires afin de s’assurer qu’ils paieront les échéances, et finalisent la location en réalisant l’état des lieux. Si cela permet au bailleur de gagner du temps et de l’argent, il doit tout de même céder un certain pourcentage de ses gains à l’organisme qui s’occupe de la gestion du local commercial.

Locataire

Si vous n’avez pas peur de gérer votre bien mais que vous êtes inquiet de mal choisir le futur locataire, les plates-formes d’annonce se mettent à votre service. Ces acteurs émergents du secteur immobilier dénichent un locataire sérieux correspondant aux demandes des propriétaires, qui n’aura qu’à choisir le futur occupant parmi la sélection de candidats qui lui est présentée. Les contraintes financières restent moindres qu’en passant par une agence immobilière, mais ces plates-formes ne proposent pas autant de prestations.

Sécuriser la location lors de la signature du bail commercial

Le propriétaire a la possibilité, en premier lieu, d’exiger un garant. Que ce soit un ami, collègue, parent ou conjoint du futur occupant, le principal demeure qu’il présente un profil rassurant.

La date de paiement et le montant du loyer, négociés préalablement à la signature, doivent figurer dans le bail commercial. Le loyer demeure soumis à la révision triennale du propriétaire, même s’il reste libre de ne pas augmenter le loyer. Cela ne figure pas toujours dans le bail, mais le propriétaire peut y inclure une clause d’échelle mobile afin que les deux parties se mettent d’accord sur l’indexation du loyer. Mentionnée à l’article L145-39 du Code de commerce, ce passage ajouté au bail va permettre une révision automatique au cours du bail selon une périodicité fixée. Afin de s’assurer que le locataire ne manquera pas à ses obligations figure, dans la plupart des cas, une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du bail en cas de litige.

Locataire

Enfin, une autre solution s’offre au bailleur : souscrire à une assurance loyers impayés. S’il va de soi que cette option n’est pas gratuite, elle sécurise l’accord entre les deux signataires. Cette solution comporte un désavantage néanmoins, puisque les assureurs mettent en place des conditions drastiques quant aux conditions de sélection des candidats.

Remédier aux éventuels problèmes au regard du local commercial

Il arrive que le locataire, malgré la prudence de la part du bailleur au cours de la sélection, ne puisse payer son loyer pendant un ou plusieurs mois, ou que les deux parties aient des intérêts divergents. Dans ce cas, le propriétaire ne touchera pas son loyer mensuel, et cette instabilité peut le mettre en difficulté. Il existe cependant des façons de l’éviter, et quelques moyens de recours.

Si le locataire se trouve dans l’impossibilité de payer, et qu’aucun arrangement à l’amiable n’a pu être conclu, le bailleur a la possibilité de faire délivrer un commandement de payer. Si cela ne fonctionne pas, il peut alors demander la résiliation du bail commercial devant le juge des référés du tribunal de grande instance.

Locataire

S’agissant des dégradations, il revient au locataire de prendre en charge les dégâts causés dans le magasin. La loi pose le principe, applicable au bail commercial, que « le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Si le locataire n’assume pas sa responsabilité, cela devra se régler au tribunal.
S’il s’agit d’un désaccord concernant le loyer, cela aura lieu devant la Commission Départementale de Conciliation, qui statuera en fonction du Code du commerce. Pour ce qui est de la détermination du loyer ou le renouvellement du bail, c’est au Tribunal de grande instance de trancher.

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