Vous êtes à la recherche d’un local commercial, mais vous ne parvenez pas à trouver la perle rare ? Dans ce cas, pourquoi ne pas élargir vos recherches avec une idée en tête : celle de transformer un logement classique en un local commercial. L’avantage de cette initiative réside dans le large choix qui s’offre à l’investisseur.
S’il est vrai que la transformation requiert davantage de travail et de temps que l’achat d’un local commercial à proprement parlé, cette alternative permet de créer un lieu optimisé et parfaitement adapté à une activité professionnelle. Vous pouvez, ainsi, proposer un local commercial contemporain qui répondra, en tous points, aux besoins et aux contraintes d’un commerçant. Vous l’aurez compris, transformer un local classique en local commercial permet d’apporter une plus-value à son achat et d’attirer, plus facilement, un locataire.
Transformer local : les démarches administratives
Transformer un local d’habitation en un local commercial permet de proposer à la location un lieu de travail pensé pour des professionnels de plus en plus exigeants. Mais pas seulement.
En effet, il permet d’offrir un local commercial équipé et réfléchi qui s’adapte aux contraintes des commerçants. Notez qu’un professionnel qui tombe sur un local adapté à ses besoins et à ses obligations aura tendance à moins regarder le prix. Pensez services et utilité vous permettra de trouver un locataire en deux temps trois mouvements. Cependant, avant d’arriver à l’étape « recherche de locataire », il faudra se charger des démarches administratives en amont. « Quelles sont-elles ? »
Zoom sur le changement de destination
Qu’est-ce que la destination d’un local ? En clair, il s’agit de la raison pour laquelle le local a été construit. Était-ce pour habiter dedans ? Pour être utilisé comme bureau ? Comme local industriel ? D’entrepôt de stockage ? Dans notre cas, et notamment si vous achetez un local pour le transformer, cela signifie, dans la majeure partie des cas, que votre projet consiste, également, à en modifier sa destination, sa raison d’être en d’autres termes. Cette modification nécessite une autorisation d’urbanisme. En voilà un autre terme barbare ! Non, ne vous inquiétez pas. Il n’en est rien en réalité. Toutefois, celui-ci mérite qu’on se penche dessus.
Focus sur l’autorisation d’urbanisme
L’autorisation d’urbanisme est un document qui est à demander à l’hôtel de ville de sa commune. Les autorités compétentes certifient, par son biais, la conformité du projet, le respect des obligations et des restrictions en lien avec le Plan local d’urbanisme (PLU).
Cependant, avant d’être en mesure de demander l’autorisation d’urbanisme, il vous faudra demander le certificat d’urbanisme. Ce dernier fait mention des prescriptions urbaines à respecter, des taxes applicables à votre bien et des projets équipements à venir ou en cours.
Notez qu’il existe deux certificats d’urbanisme. Les deux sont à demander en amont de l’autorisation : le certificat d’urbanisme simple et le certificat d’urbanisme opérationnel.
L’hôtel de ville de votre commune dispose d’un délai de deux mois pour délivrer le certificat opérationnel. Dépassé ce délai, le législateur considère qu’il y a accord tacite. Il vous sera, dès lors, possible de demander l’autorisation d’urbanisme.
Autre question à laquelle il est indispensable de répondre : quels sont les travaux concernés par l’autorisation d’urbanisme ? Car un projet tel que la transformation d’un local d’habitation en local commercial est, la majeure partie du temps, source de travaux.
Alors, quels sont les changements autorisés ? Seul le Plan local d’urbanisme de votre commune pourra vous délivrer la réponse à cette interrogation. En effet, les règles en matière de construction varient d’un lieu à un autre. Cependant, il fait bon de savoir que les locaux mesurant moins de 5m² au plancher sont exemptes de toutes formalités.
Les travaux / changements pourront commencer dès lors que vous serez en possession de la fameuse autorisation d’urbanisme. Cependant, attention. Ce précieux sésame induit des droits, mais aussi des devoirs.
L’investisseur que vous êtes devra, dans le cadre de travaux, afficher un panneau sur la devanture du local. Il s’agit d’un panneau réglementé comme on peut en voir sur tous les immeubles en travaux. Celui-ci fait mention de plusieurs informations, telles que le temps des travaux, l’entreprise en charge de ces derniers, etc. À noter que le panneau se devra d’être bien visible pour que les inspecteurs puissent le consulter facilement et rapidement en cas de contrôle.
Une fois les travaux terminés, il vous faudra en informer l’hôtel de ville de votre commune. L’entreprise en charge des travaux peut le faire à votre place. Cette démarche consistera, également, à assurer aux autorités compétentes que les travaux sont bels et bien en conformité avec l’autorisation d’urbanisme.
Bon à savoir : une tierce personne a le droit de contester la régularité de vos travaux. Cette contestation peut uniquement se faire dans les deux mois qui suivent l’affichage du panneau. À cette fin, cette tierce personne devra s’adresser à la mairie ou au tribunal administratif.
Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue…
Vous êtes, désormais, en possession de votre autorisation d’urbanisme ? Parfait ! Dans ce cas, le moment est venu de faire votre demande de permis de construire ou votre demande de déclaration préalable. « Très bien, mais de quoi est-il question ? »
Le permis de construire se révèle être obligatoire dès lors que le changement de destination du local engendre des travaux sur la façade ou encore sur les murs porteurs, et cela, même si les travaux sont réalisés en intérieur et non-visibles de l’extérieur.
Finalement, un permis de construire est obligatoire, également, lorsqu’un agrandissement de plus de 5m² est envisagé.
Quid de la déclaration préalable ? Celle-ci est à réaliser auprès de votre mairie lorsque le changement de destination du local n’engendra pas de modifications au niveau de la façade et des murs porteurs.
Mais avant tout…
Avant même d’investir dans un local pour lequel vous avez pour projet d’en changer la destination, il est hautement recommandé de prendre le temps nécessaire pour passer à la loupe le règlement de copropriété. En effet, nombreux sont les locaux à faire partie d’un immeuble. De fait, les propriétaires décident, ensemble, de ce qui est autorisé ou non. Et comme vous l’aurez deviné, certains règlements de copropriété ne permettent pas l’exercice d’une activité commerciale. Néanmoins, le règlement peut interdire à seulement certains types de commerces de s’installer. Le but de cette réglementation vise à protéger les habitants de l’immeuble d’éventuelles nuisances sonores.
Focus sur le changement d’usage
Après le changement de destination, voici, donc, le changement d’usage. Alors, en quoi cela consiste-t-il ? Il est ici question de réglementations qui viennent encadrer le passage d’un local d’habitation en local commercial. Mais pourquoi, vous demandez-vous peut-être ! Toutes les communes ne sont pas égales en matière de logement. Alors que dans certaines villes l’offre est plus importante que la demande, il arrive, bien souvent, que la demande soit plus importante que l’offre. Ainsi, les autorités sont, parfois, amenées à encadrer la transformation d’habitations en commerces.
Le changement d’usage et les règles qu’il englobe concernent, la majeure partie du temps, les communes de plus de 200,000 habitants. Mais, le changement d’usage est également appliqué dans d’autres secteurs tels que dans le Val de Marne, les Hauts de Seine et en Seine-Saint-Denis.
Aussi, il fait bon de savoir qu’aucune autorisation ne vous sera délivrée si le local se trouve dans l’une des zones franches urbaines, aussi connues sous le nom de ZFU.
Transformation local : que se passe-t-il en cas de vente ?
Après un temps, il se peut que vous souhaitiez vendre votre local commercial. Toutefois, attention, car entre le moment de l’achat et le moment de la revente, le prix de votre bien aura évolué. Oui, car au-delà de la conjoncture financière et de l’état du marché, la destination du bien n’est plus la même. Ainsi, il se révèle impossible de se baser sur le prix d’achat pour établir un prix de vente. Vous en conviendrez ! Oubliez donc la méthode bien connue qui consiste à se baser sur le nombre de m² du bien pour en déterminer sa valeur. Dans votre cas, d’autres 
Ainsi, il se révèle indispensable de se tourner vers un expert. Un professionnel des locaux commerciaux qui sera en mesure d’évaluer correctement le prix de votre local.
Transformation local : nouvelle destination, nouveau bail
Lorsqu’un bien résidentiel devient un local commercial, il s’avère nécessaire d’utiliser un bail spécifique et de faire signer à son locataire un document approprié. Désormais, il vous sera nécessaire de réaliser un bail commercial. Mais quelle forme prend t-il ?
Tout d’abord, il fait bon de savoir que le législateur n’oblige aucunement propriétaire et locataire à signer un bail. Les deux parties peuvent se dispenser d’un document écrit. Cependant, il est hautement déconseillé de se satisfaire d’un accord oral. Pourquoi ? Car, le bail, qu’il soit commercial ou non, permet de protéger les deux parties en bonne et due forme et d’assurer leurs arrières en cas de désaccord, notamment une fois le bail arrivé à terme.
Vous décidez d’opter pour un bail écrit ? Très bonne idée. Toutefois, cette décision soulève la question suivante : à qui le devoir de rédiger le bail commercial ? Toujours dans l’optique de protéger ses intérêts, il est fortement avisé de se tourner vers un notaire ou un avocat pour lui confier la rédaction du document. Nombreux sont les aspects à prendre en compte. Qui plus est, en cas de conflit, un locataire peut aisément amener son propriétaire devant les tribunaux si ce dernier arrivait à omettre certaines des mentions obligatoires.
La durée du bail commercial
Nous vous le disions en début de section : il est essentiel de différencier un bail résidentiel d’un bail commercial. Les deux documents ayant des buts bien distincts et ne s’adressant pas au même type d’individu. Aussi, les deux baux protègent leurs signataires de manière différente. Cette protection se traduit, également, par la durée du bail. Alors que le bail résidentiel est conclu pour une durée de trois ans, le bail commercial s’étend sur neuf ans. « Quel intérêt d’une durée aussi longue ? », vous demandez-vous peut-être ? Le but étant de donner au locataire un laps de temps suffisant au développement de son activité. Un bail de neuf années permet au commerçant de créer et de fidéliser une clientèle, de se faire connaître dans son quartier, de trouver les fournisseurs les plus intéressants, de se faire une place parmi la concurrence, etc. À son tour, le propriétaire profite d’un bail d’une aussi longue durée. Celui-ci n’a pas besoin de chercher un nouveau locataire tous les ans. Le bail de neuf ans offre une stabilité aux deux parties.
Notez que les deux parties sont libres d’établir un bail d’une durée plus longue. Aussi, ils peuvent, également, opter pour un contrat d’une plus courte durée.
Le bail de courte durée
Les raisons de vouloir opter pour un bail à plus courte durée sont nombreuses. Il se peut que le propriétaire veuille se laisser une porte de sortie au cas où la collaboration ne se passerait pas aussi bien que prévue. À son tour, le locataire souhaiterait, peut-être, « tester » le territoire et son potentiel commercial avant de signer un bail de près de 10 ans. Et à ça, le législateur y a pensé. Grâce au bail de courte durée, aussi connu sous le nom de bail dérogatoire, les deux parties peuvent signer un contrat qui les lie pour une durée maximale de trois ans.
Toutefois, il faut savoir que le bail de courte durée n’est pas un bail commercial. Les signataires ne sont, ainsi, pas protégés de la même manière qu’avec un document d’ordre professionnel.
Aussi, notez qu’il n’est pas possible de renouveler un bail dérogatoire. Si les deux parties souhaitent continuer à collaborer, ces dernières devront se tourner vers le bail commercial pour une durée de neuf ans.
Comment fixer le montant du loyer ?
Une fois de plus, la fixation du loyer d’un local commercial n’a rien à voir avec le processus qui encadre la détermination du loyer d’un bien résidentiel. Il ne sert à rien de se baser sur les commerces voisins, car chaque commerce est différent. La valeur du bien varie en fonction de son activité, de la zone dans laquelle il se trouve, du nombre de clients, des travaux qui ont été réalisés, etc.
Cependant, le législateur n’encadre que très peu le montant des loyers des locaux commerciaux. En effet, libre aux deux parties signataires du contrat de trouver un arrangement. Cependant, il faudra garder en tête que la loi oblige, tout de même, le propriétaire à fixer un loyer déterminé ou déterminable en plus d’être réel et sérieux. Mais qu’est-ce que tout cela peut-il bien vouloir dire ? Cette phrase un peu barbare signifie que le montant du loyer se doit d’être réfléchi. Il ne doit pas relever du dérisoire ou de l’excessif.
Zoom sur les obligations du bailleur
Qu’importe que le bail commercial soit oral ou écrit (même si, comme indiqué précédemment, il est fortement recommandé de réaliser et de signer un document écrit), le bailleur se doit d’informer son futur locataire de plusieurs aspects. Il doit, tout d’abord, signaler les éventuels risques naturels et technologiques, de la même manière que les sinistres subis par le passé ainsi que le risque de pollution des sols.
S’il va de soi, le bailleur a pour obligation de mettre le bien loué à la disposition de son locataire. Il ne doit pas attendre avant de lui remettre les clés. Le locataire est libre d’exploiter le local à des fins commerciales dès lors que les deux parties ont signé le bail.
Aussi, le bailleur se doit de maintenir le bien en état de servir. Si nombreuses sont les réparations et les tâches d’entretien à la charge du locataire, le bailleur, lui, est responsable des gros travaux. Pour davantage de détails à ce sujet, nous vous recommandons de jeter un œil à l’un de nos précédents articles « Zoom sur les rentrées d’argent » au sein duquel vous trouverez la liste des charges dont le locataire et le propriétaire doivent s’acquitter.
Et les obligations du locataire dans tout ça ? De la même manière que le propriétaire, le locataire se doit de respecter certains termes. Celui-ci devra s’acquitter du loyer qui a été déterminé en amont avec le propriétaire. Il devra le verser à la date sur laquelle les deux parties sont tombées d’accord à la signature du bail.
Le locataire devra, également, respecter la destination du local. Destination, elle aussi, déterminée au moment de la signature du contrat. En clair, le locataire ne pourra pas exploiter le local par le biais d’une autre activité que celle qui a été mentionnée sur le bail. Si le commerçant vend des vêtements, il ne pourra pas, d’un jour à l’autre, décider de se lancer en tant que boucher. Du moins, pas dans le même local.
Finalement, le locataire s’engage à utiliser raisonnablement le bien loué.
La révision du loyer
De la même manière que pour un bien résidentiel, le propriétaire d’un local commercial a tout à fait le droit de réviser son loyer. Que cela soit à la hausse ou à la baisse. Cependant, cette révision ne peut se faire n’importe quand. En effet, le propriétaire pourra s’adonner à cette procédure à l’issue de chaque période triennale. Le bail s’étendant sur une période de neuf ans, le propriétaire pourra revoir son loyer au bout de trois, six ou neuf ans de bail. Pour ce faire, il devra adresser à son locataire une lettre recommandée avec accusé de réception au sein de laquelle il manifeste son attention de revoir le montant du loyer. Un acte extrajudiciaire permet, également, de faire part de ses intentions.
À savoir que la révision du loyer est encadrée par la loi. Le propriétaire, pour déterminer son nouveau montant, devra se baser sur la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Attention, si le propriétaire ne fait pas cet effort, le locataire pourra librement amener l’affaire devant les tribunaux. Inutile de vous dire que les peines en la matière peuvent être très lourdes. Une raison suffisante pour respecter les règles définies par le législateur.
Quid de la sous-location ?
La sous-location est, bien souvent, un aspect qui inquiète les propriétaires. En effet, ces derniers ne connaissent pas toujours leurs droits en la matière.
Premièrement, il faut savoir que le locataire a bien le droit de sous-louer son bien sous certaines conditions. « Quelles sont ces conditions ? ».
Pour ce faire, le locataire devra, impérativement, demander l’autorisation au bailleur. Ainsi, aucune inquiétude à avoir. Le propriétaire que vous êtes devra être prévenu si votre locataire envisage la sous-location de votre bien.
La seconde condition : le propriétaire devra être informé du souhait de sous-location de son locataire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Dans son courrier, le locataire devra inviter le propriétaire à la signature du contrat de sous-location. Vous aurez, ainsi, la possibilité de rencontrer le nouveau locataire.
La résiliation du bail
Il y a de nombreuses raisons qui peuvent amener le propriétaire d’un local commercial à vouloir récupérer son bien. Cependant, il ne peut pas le faire quand bon lui semble. Qui plus est, le bailleur peut uniquement mettre fin au bail dans certains cas de figure. Focus.
Le propriétaire qui souhaite résilier le bail de son locataire pourra tenter de trouver un accord avec son locataire. Si les deux parties tombent d’accord, une fin peut être mise au contrat.
Le propriétaire peut, également, choisir de mettre fin au bail de son locataire à l’issue de chaque période triennale. Ce qui signifie au bout de trois, six ou neuf ans.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations envers le propriétaire, ce dernier pourra, dès lors, entamer une procédure visant à mettre un terme au contrat.
Vous l’aurez compris, transformer un local d’habitation en local commercial peut se révéler être une initiative des plus intéressantes. Elle permet à l’investisseur que vous êtes de s’adresser à un type de locataire différent, de dégager des revenus plus importants et de sécuriser la location du bien en bonne et due forme.