Nous vous le disions d’un l’un de nos précédents articles : l’achat d’un local commercial à destination de la location est un choix judicieux en terme d’investissement vis-à-vis de la sécurité qu’il procure au bailleur. En effet, le bail est signé entre les deux parties pour une durée de neuf ans. Le locataire ne peut pas rompre le contrat avant que les trois premières années ne se soient écoulées. Cependant, le commerçant a tout à fait le droit de vendre son fond de commerce à un autre professionnel. Mais que se passe-t-il pour le propriétaire des murs dans ce cas de figure ? Ce dernier a-t-il un droit de regard sur le nouveau locataire ? Les réponses à toutes vos questions dans ce nouvel article.
Cession de fond de commerce : zoom sur les droits du propriétaire
Tout d’abord, il faut savoir que le commerçant locataire des murs peut céder son bail en même temps que son fond de commerce. Devant cette règle, nombreux sont les propriétaires à se poser la question suivante : « puis-je m’opposer à la cession du bail ? ». En effet, il y a beaucoup de raisons pour lesquelles le propriétaire souhaiterait trouver un nouveau locataire lui-même et le choisir en toute connaissance de cause. Malheureusement, le propriétaire d’un local commercial n’a pas le droit de s’opposer à une cession de bail.
Cependant, le bail peut comporter certaines clauses. Des clauses qui visent à restreindre cette liberté. Il peut, notamment, s’agir, d’une clause imposant au locataire de faire assister le propriétaire des murs à la transmission du bail le jour J.
Aussi, il fait bon de savoir que le locataire des murs ne peut, en aucun cas, céder son bail à un autre commerçant si ce dernier n’achète pas une partie de son fond de commerce. Dans ce cas de figure, l’autorisation du propriétaire est nécessaire. La transmission de bail ne peut pas se faire sans son accord.
Cession de fond de commerce : quid du renouvellement du bail ?
Lorsque le locataire cède son bail à un autre professionnel, ce dernier signe pour le temps restant. Si le premier locataire cède son bail après huit ans d’activité, le locataire suivant disposera du local pendant une année seulement. Céder le bail n’engendre pas un renouvellement. Une fois les neuf années écoulées, le propriétaire des murs peut refuser de renouveler le bail s’il peut justifier sa décision par un motif légitime et grave à l’encontre du locataire.
Il faut, aussi, savoir, que le propriétaire ne peut pas invoquer un motif et justifier sa décision en se basant sur une faute commise par l’ancien locataire. Cette règle ne s’applique que si le second locataire poursuit l’infraction commise par le premier.
Cession de fond de commerce : et si mon nouveau locataire ne paye pas son loyer ?
Si, par malchance, le nouveau locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire a plusieurs cordes à son arc pour résoudre le problème.
La première solution, qui se révèle être la plus évidente : le propriétaire peut poursuivre le locataire en justice. Dans la majeure partie des cas, une année est nécessaire pour amener un locataire d’un local commercial à quitter les lieux. À l’inverse, trois ans sont, en moyenne, nécessaires, dans les cas de biens résidentiels.
Le cautionnaire. Qui dit « location » dit « caution solidaire ». En cas de non-paiement des loyers, le propriétaire a tout à fait le droit de se retourner vers le garant pour récupérer les sommes dues.
Autre possibilité : le propriétaire peut se tourner vers l’ancien locataire pour récupérer les sommes non-versées par le locataire actuel. Cependant, il faut que le premier locataire ait signé un bail mentionnant cette clause. Dans ce cas de figure, il se porte garant solidaire du prochain locataire.
Le propriétaire est tenu d’informer le cédant d’un défaut de paiement du locataire actuel dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être versé.
Toujours dans le cas de figure où le locataire aurait signé une clause de garantie solidaire, le cautionnaire du premier locataire est, lui aussi, engagé vis-à-vis du prochain locataire. Si le nouvel acquéreur ne paye pas son loyer, le propriétaire peut, dès lors, se tourner vers le cautionnaire du premier locataire pour tenter de récupérer son dû.
Cession de fond de commerce : et la question de l’état des lieux dans tout ça ?
Si le propriétaire d’un local commercial n’a que peu de droits sur sa bâtisse lorsqu’il est question de la vente du fond de commerce de son locataire, il a , tout de même, le droit de vérifier que son local est toujours en bon état par le biais d’un état des lieux de sortie. De la même manière, un nouvel état des lieux sera à réaliser avec le nouveau locataire lorsque ce dernier se verra remettre les clés du local.
Si l’état des lieux d’un local commercial peut paraître moins important que celui d’un bien résidentiel, il est fortement recommandé de réaliser le premier avec autant de sérieux et de minutie que le second. Le but étant de protéger les deux parties, le locataire aussi bien que le bailleur.
Droit de préemption : quésaco ?
Il se peut que la commune ait ce qu’on appelle un droit de préemption sur le local commercial en cas de cession de son fond de commerce. De la même manière, et notamment si une clause le stipule, le propriétaire peut être prioritaire vis-à-vis de la vente du fond de commerce et décider de l’acheter avant que le fond soit proposé à un autre commerçant. Explications.
Droit de préemption de la commune
Tout d’abord, qu’est-ce que le droit de préemption de la commune ? Ce concept un peu barbare signifie que la commune peut être prioritaire pour acheter le fond de commerce. Fond de commerce qu’elle cédera, par la suite, à un commerçant ou un artisan sélectionné par ses soins. Mais dans quel cas de figure un local commercial est-il soumis à ce fameux droit ? Pour le savoir, il s’avère nécessaire de se rapprocher de sa mairie pour qu’elle vous indique si votre bien se trouve dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat. Si tel est le cas, le vendeur du fond de commerce se doit de réaliser une déclaration préalable de cession qu’il adressera au maire. À partir de la date d’envoi du courrier, le maire dispose de deux mois pour utiliser son droit de préemption et acheter le fond de commerce au nom de la commune.
Priorité d’achat au propriétaire du local
Une fois de plus, cette condition relève d’une clause. Il se peut que le bail signé entre le locataire et le propriétaire des murs indique, qu’en cas de vente du fond de commerce, la priorité d’achat va au propriétaire du local commercial. Ce dernier peut, dès lors, décider de devenir propriétaire de la boutique et de son fond. Il pourra, par la suite, décider de le revendre si le cœur lui en dit. C’est là une autre manière d’avoir, à nouveau, le choix de son locataire.
Pour se protéger en bonne et due forme, il est hautement recommandé de confier la confection de bail à un professionnel. En fonction de vos souhaits et de vos éventuelles inquiétudes, l’expert sera en mesure d’intégrer au bail des clauses visant à fortifier vos droits et à minimiser les mauvaises surprises.
