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Location local commercial : zoom sur les rentrées d’argent

Location local commercial : zoom sur les rentrées d’argent

Louer un local commercial s’avère être un choix des plus intéressants en matière d’investissement de part la sécurité qu’il procure et les bénéfices qu’il dégage. Si le loyer est le principal moyen de rentabiliser son placement, il fait bon se savoir que ce n’est pas la seule rentrée d’argent à laquelle le propriétaire des murs peut présumer pour optimiser la profitabilité de son bien, mais aussi pour minimiser davantage encore les risques liés la location. Pas-de-porte, dépôt de garantie, charges, augmentation de loyer… Zoom sur les moyens de fiabiliser son bien et les recettes possibles.

Location local commercial : focus sur le pas-de-porte

Le pas-de-porte se traduit par un montant supplémentaire que le propriétaire est en droit de réclamer au locataire. Cette somme est un genre de droit d’entrée qui, si le propriétaire décide d’en profiter, se doit d’être réglée à la signature du bail. Cette recette est, généralement, demandée en échange d’un loyer plus faible.

Le montant du pas-de-porte n’est pas encadré par la loi. C’est aux deux parties (locataire et propriétaire) de s’accorder sur la somme du droit d’entrée. À savoir que ce dernier peut être, au choix, réglé en une seule fois ou de manière mensuelle. Le second et dernier cas se révèle être plus intéressant pour le locataire qui peut, dès lors, déduire le pas-de-porte de ses bénéfices.

À quoi sert le pas-de-porte ? À l’inverse de ce que nous aurions tendance à penser, le pas-de-porte n’est pas simplement un moyen pour le propriétaire de percevoir de l’argent via un autre biais que celui du loyer.

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Un propriétaire n’est jamais à l’abri d’une métamorphose du marché de l’immobilier. En effet, en fonction des transformations de quartiers, de la construction de nouvelles lignes de transport, du développement du territoire… Un bien immobilier peut prendre de la valeur. Beaucoup de valeur même. Le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer comme il le souhaite. Les hausses de loyer sont limitées par la législation.

Aussi, le pas-de-porte ne peut pas débuter en plein milieu du bail. Le locataire doit avoir connaissance de cette clause supplémentaire à la signature de celui-ci. À savoir que le propriétaire peut inclure une indemnité pas-de-porte au renouvellement du bail s’il le souhaite. Cependant, le locataire peut refuser et décider de quitter le local.

Qui plus est, le pas-de-porte peut servir à compenser la dépréciation de la valeur du bien immobilier. En effet, un territoire peut, de part son évolution, aussi bien faire augmenter le prix des biens que le faire baisser. Dans ce cas de figure, cette indemnité permet de dédommager le propriétaire dont la valeur du bien a été revue à la baisse au fil des années de location du local commercial.

Le pas-de-porte peut également se traduire par une indemnité à destination du propriétaire pour compenser les avantages commerciaux que ce dernier a perdus en louant son bien et dont jouit, désormais, le locataire du local.

Finalement, le pas-de-porte peut permettre au propriétaire de compenser l’indemnité d’éviction qu’il peut être amené à verser à son locataire s’il souhaite, un jour, reprendre son local. Car, un propriétaire qui loue son local commercial ne peut pas mettre fin au bail ni refuser son renouvellement s’il ne dispose pas de motifs graves et sérieux pour justifier sa décision. L’indemnité d’éviction représente une somme particulièrement importante. C’est pourquoi le propriétaire peut émettre le souhait de se protéger et minimiser les éventuels frais à venir.

Pas-de-porte : droits et fiscalité

Comme indiqué précédemment, le propriétaire que vous êtes ne peut pas imposer de pas-de-porte à son locataire d’un jour à l’autre. En effet, cette indemnité et son versement se doivent d’être clairement indiqués dans le bail. Le locataire doit signer le document en toute connaissance de cause. La clause du pas-de-porte doit mentionner le montant de l’indemnité. Mais pas seulement. En effet, la nature du pas-de-porte doit également être communiquée. « La nature ? » Oui, la raison pour laquelle vous demandez cet « extra ». Si cette dernière obligation peut paraître futile et sans grand intérêt, il est hautement recommandé de le faire. Pourquoi ? Car, en cas de litige, le tribunal requalifie la somme en question en supplément de loyer.

Finalement, doivent également être stipulées sur le bail les conditions de règlement du pas-de-porte.

« Quid de la fiscalité ? » Très bonne question ! En effet, c’est un aspect qu’il ne faut surtout pas oublier ! C’est la nature du pas-de-porte (élément évoqué plus haut) qui viendra déterminer la fiscalité de ce dernier. Pour rappel, le pas-de-porte peut être qualifié comme supplément de loyer (il sera, dès lors, versé tous les mois en plus du loyer initial) ou comme indemnité.

Lorsque le pas-de-porte est un supplément de loyer, celui-ci se traduit par des charges supplémentaires pour le locataire et doit, de fait, être comptabilisé de cette manière. Le locataire peut, de cette façon, déduire le montant du pas-de-porte de ses bénéfices. Ces frais deviennent, dès lors, amortissables.

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Pour ce qui est du propriétaire, ce dernier peut déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier. Dans ce cas, le droit d’entrée est assujetti à la TVA. Cependant, le propriétaire a la possibilité d’étaler l’imposition sur une durée de 4 ans.

Lorsque la nature du pas-de-porte se traduit par une indemnité, ce dernier ne peut, en aucun cas, être amorti par le locataire. En effet, dès lors qu’il devient une indemnité, le pas-de-porte devient un actif incorporel. Cependant, la fiscalité de l’indemnité se révèle être plus intéressante pour le propriétaire qui n’est pas dans l’obligation de la déclarer. Il s’agit d’une rentrée supplémentaire d’argent non-imposable.

Location local commercial : quid du droit au bail ?

Le concept de droit au bail reste vague et incompris pour un grand nombre de locataires et de propriétaires. Une raison suffisante pour le définir et expliquer ce qui est en jeu.

Tout d’abord, le propriétaire que vous êtes doit savoir que la somme par laquelle se traduit le droit au bail ne revient pas au propriétaire des murs, mais au locataire sortant. Comme indiqué dans l’un de nos précédents articles, le locataire est libre de céder son bail à un autre commerçant. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer.

Le droit au bail peut être comparé à un droit d’occupation du local. Le locataire entrant rachète au locataire sortant le droit de jouir du bail qui est en cours, et cela, dans les mêmes conditions.

Lorsqu’un locataire souhaite vendre son affaire, celui-ci vend, en plus de son fond de commerce, le droit de bail. C’est par ce biais que le nouveau locataire obtient le droit d’utiliser et d’exploiter le local commercial.

À savoir que la vente du droit de bail équivaut à la cession du droit de renouvellement du bail. En effet, l’ancien locataire ne peut, aucunement, choisir de renouveler son bail et de le vendre en même temps. Si le locataire souhaite vendre son affaire à J-30 du renouvellement, le nouveau locataire jouira du bail pendant 30 jours uniquement. Passé ce délai, le propriétaire pourra décider, au choix, de renouveler le bail ou d’évincer le locataire, soit sans motif (il faudra, dès lors, verser une indemnité d’éviction) soit pour motif grave et légitime.

Et le droit du bailleur dans tout ça ? Le propriétaire peut inclure au bail des conditions à sa cession. Toutefois, le bailleur ne pourra, d’aucune manière, s’opposer à la reprise d’activité de son locataire sortant lorsque le locataire entrant exerce la même activité que le premier.

Qu’en est-il du montant de ce droit au bail ? Celui-ci est fixé par la loi du marché, de la même manière que le pas-de-porte. Entre en ligne de compte le local en lui-même, mais aussi la zone dans laquelle il se trouve, l’attractivité du commerce et du lieu ainsi que la durée restante du bail. Si le loyer d’un local commercial est faible et que la durée restante du contrat est relativement longue, le montant du droit au bail sera, de fait, important.

Vous l’aurez compris, le droit au bail est partie prenante du fond de commerce que vend le commerçant. Cependant, le locataire du local a le droit de vendre son fond de commerce et son droit au bail de manière séparée. Toutefois, et dans ce dernier cas de figure, le propriétaire a son mot à dire. En effet, ce dernier pourra s’opposer à la vente du droit de bail.

Location local commercial : focus sur le dépôt de garantie

De la même manière que pour un bien résidentiel, le dépôt de garantie permet au propriétaire de sécuriser la location de son bien et de se protéger en cas d’impayés.

Le dépôt de garantie se traduit par une somme que le locataire est tenu de verser au propriétaire à la signature du bail.

À savoir que le propriétaire que vous êtes n’est, d’aucune manière, obligé d’exiger de son locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cependant, il permet d’assurer ses arrières en bonne et due forme. Qui plus est, il amène, de manière inconsciente où non, le locataire à prendre davantage soin du local, dans l’espoir de récupérer son dépôt une fois le bail arrivé à terme.

Le propriétaire peut, s’il le souhaite, encaisser le dépôt de garantie. Mais là encore, ce n’est pas une obligation. S’il décide d’opter pour l’encaissement, il devra être en mesure de restituer la totalité de la somme lorsque le locataire quitte les lieux.

Le propriétaire pourra, bien évidemment, déduire de ce dépôt le montant nécessaire à la réparation des dégradations si dégradations il y a.

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« Quid du montant du dépôt de garantie ? » Ce montant est déterminé librement entre les deux parties signataires. Les textes de loi encadrant les baux commerciaux ne font, aucunement, référence à un montant maximal ou minimal. Cependant, les us et coutumes rentrent en ligne de compte ici. En effet, dans la pratique, les propriétaires demandent à ce que leur soit versé un mois de loyer si ce dernier est payé d’avance. Le paiement est considéré comme « à échoir ». Autre choix qui s’offre au bailleur : ce dernier peut demander à ce que soient versés deux mois de loyer s’il a été convenu que le loyer est, de manière générale, à régler en fin de mois. Dans ce cas de figure, on parle de paiement « à terme échu ».

Dépôt de garantie et intérêts

Il se peut que vous ayez déjà entendu parler de dépôt de garantie et d’intérêts à verser au locataire. Mais de quoi s’agit-il concrètement ? Comme indiqué précédemment, la coutume veut que l’on n’exige pas plus de deux mois de loyer à son locataire en guise de dépôt de garantie. Cependant, et cela aussi, comme indiqué précédemment, la loi n’encadre pas le montant de ce dépôt. Ainsi, le propriétaire peut, tout à fait, demander davantage à son locataire. Toutefois, s’il fait ce choix, il faut savoir que celui-ci devra verser des intérêts à son locataire au moment de restituer le dépôt de garantie. Lorsque le locataire quittera le local commercial en d’autres termes.

« Comment est calculé le montant de ces intérêts ? » Il se calcule sur le taux des avances sur titres de la Banque de France.

Dépôt de garantie et imposition

« Le dépôt de garantie est-il imposable ? » La réponse à cette question peut paraître simple de premier abord. Cependant, elle se révèle plus compliquée que l’on pourrait le croire. Explications.

La règle générale est la suivante : le dépôt de garantie n’est, comme son intitulé l’indique, qu’un simple dépôt. Ainsi, il n’est pas imposable, que cela soit pour le bailleur ou pour le locataire. Cependant, les choses peuvent se complexifier dès lors qu’entre en ligne de compte des intérêts ou des travaux suite à des dégradations.

Comme indiqué précédemment, le propriétaire des murs peut se retrouver à devoir payer des intérêts à son locataire si ce dernier demande plus de deux mois de loyer en guise de dépôt de garantie à son locataire. Si le montant du dépôt n’est pas imposable, il en est autrement pour les intérêts que perçoit le locataire. Les intérêts sont imposables car considérés comme étant des bénéfices pour le fond de commerce.

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Aussi, il se peut que le propriétaire soit amené à conserver tout ou partie du dépôt de garantie afin de financer des travaux suite à des dégradations. Dans ce cas de figure, le dépôt de garantie sera soumis au régime fiscal régissant les travaux réalisés. Si l’intervention d’un peintre est nécessaire, le dépôt de garantie sera imposé de la même manière que l’est une prestation de peinture.

Zoom sur la restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie se doit d’être restitué au locataire dès lors que le local commercial est rendu dans le même état qu’au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Mais nous ne vous apprenons rien là. Ici encore, la loi n’impose pas de délai quant à la restitution du dépôt. Elle indique, seulement, que celui-ci doit être rendu dans un délai raisonnable, que l’on chiffre à deux, trois mois suivant la réalisation de l’état des lieux de sortie. Dans le cas inverse, le locataire pourra amener l’affaire devant le tribunal.

Location local commercial : qu’en est-il du cautionnaire ?

Si le « cautionnaire » est un terme fréquent, notamment lorsqu’il est question de biens résidentiels, il est bien plus habituel d’entendre parler de cautionnement pour les baux de nature commerciale. Cependant, le principe est, à peu de chose près, identique. En effet, une personne physique s’engage à régler les loyers et charges impayés du locataire si celui-ci faisait défaut. Mais, comment se passe le cautionnement dans la pratique ? C’est ce que nous allons voir ici.

Tout d’abord, il faut savoir que l’acte de cautionnement n’est, aucunement, obligatoire. En effet, le propriétaire n’est pas forcé d’exiger un cautionnaire de son futur locataire. Cependant, ce tiers permet de sécuriser davantage le propriétaire qui a la possibilité de se retourner vers une personne externe pour récupérer l’argent qui lui est dû en cas d’impayé.

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L’obligation d’un acte de cautionnement doit apparaître dans les clauses du bail. Dans le cas inverse, le locataire pourra, à tout moment, se retourner contre le propriétaire est amener l’affaire devant les tribunaux.

Bien souvent, l’acte de cautionnement est réalisé par une tierce personne. Cette dernière peut être un professionnel ou une personne physique.

Comment doit se présenter un acte de cautionnement ? Celui-ci doit être manuscrit. Cela signifie qu’il doit être écrit par la main de la caution. De la même manière que pour les biens résidentiels, le cautionnaire recopie un texte qui engage pleinement sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire des murs. Il est hautement recommandé que le texte originel soit mis au point par un professionnel. Le but étant, une fois de plus, de protéger le propriétaire en bonne et due forme, mais aussi de s’assurer que le locataire ne pourra pas le poursuivre en justice pour vice de forme.

Si le cautionnaire se révèle être dans l’impossibilité de réaliser l’acte manuellement, un contrat tripartite et électronique peut être approuvé et signé par le locataire, le propriétaire et le cautionnaire.

Dans certains cas de figure, l’acte électronique se devra d’être validé et approuvé par un notaire. C’est, notamment, le cas lorsque la caution n’intervient pas pour sa profession.

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Que doit contenir l’acte de caution ainsi que le petit texte que le cautionnaire sera amené à rédiger ? Celui-ci devra mentionner les preuves de la garantie ainsi que son étendue. Mais aussi la validité de tout ou partie de l’acte de cautionnement ainsi que la solidarité de l’engagement.

À savoir que ces différents éléments ne sont pas dans l’obligation d’être mentionnés dès lors que l’acte de cautionnement est réalisé par un notaire ou par un avocat. Cela peut grandement faciliter les démarches des différentes parties, même si cela engage un coût supplémentaire.

« Dans quels cas de figure puis-je me tourner vers le cautionnaire pour régler les impayés de mon locataire ? ». Très bonne question. Ici encore, il est nécessaire d’indiquer dans le contrat pour quoi le cautionnaire s’engage et ce qu’il sera amené à payer en cas de défaut du locataire. De manière générale, l’acte de cautionnement inclut toutes les dettes que le locataire a accumulées auprès du propriétaire. Il est coutume d’indiquer sur le bail que le cautionnaire est redevable des réparations engendrées par les dégâts causés par le locataire, du dépôt de garantie (notamment si le chèque n’a pas été encaissé et que la banque refuse d’ajouter la somme au compte du bénéficiaire. À savoir qu’un chèque est, de manière générale, valable un an à compter de la signature de ce dernier). Le cautionnaire est, généralement, redevable pour l’indemnité d’occupation, de la même manière que pour les accessoires et intérêts de la dette.

« Pour combien de temps le cautionnaire s’engage-t-il ? » En voilà une autre bonne question ! À l’inverse de ce que nous aurions tendance à penser de premier abord, la caution est libre de s’engager sur la durée qu’elle souhaite. Elle peut aussi bien demeurer cautionnaire pour un nombre d’années déterminé ou sur toute la durée du bail. Si le bail ne fait mention d’aucune précision à ce sujet, le cautionnaire se verra libéré de son engagement dès lors que le bail arrivera à terme.

Heureusement pour le cautionnaire, celui-ci n’est pas responsable des dettes du locataire suivant. Cependant, libre au propriétaire de se tourner vers lui pour récupérer les sommes non-perçues durant l’occupation des locaux par le locataire auprès duquel le cautionnaire s’est engagé

Qu’en est-il en cas de renouvellement du bail ? Comme indiqué précédemment, le cautionnaire s’engage pour la durée qu’il souhaite. L’acte de cautionnement demeure valide uniquement si la tierce personne s’est engagée sur la durée d’occupation dans son entité.

Vous l’aurez compris, le renouvellement du bail n’équivaut pas au renouvellement de la caution, sauf si cela a été stipulé à la signature du bail.

« Et si je décide de vendre mon immeuble, qu’en sera-t-il pour le propriétaire suivant ? » Aucune crainte à avoir à ce sujet. En effet, le nouveau propriétaire est, de la même manière que l’ancien, pleinement couvert par les engagements pris par la caution. Une vente du local ne change rien au contrat.

« Et si la caution venait à décéder ? » Si le sujet n’est pas enchanteur, il se révèle nécessaire de l’aborder. Dans ce cas de figure, l’engagement du cautionnaire est transmise à ses héritiers.

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« Dans quels cas de figure ne puis-je plus me tourner vers le cautionnaire de mon locataire ? » Là encore, bonne question car décès mis à part, il existe, bel et bien, des cas dans lesquels le propriétaire ne peut plus rien exiger du cautionnaire. Lorsque la dette du locataire disparaît car prescrite, lorsqu’il y a remise de la dette ou compensation entre locataire et bailleur, le cautionnaire n’est plus responsable des sommes dues. Même chose lorsque le créancier est en faute. Nous faisons, notamment, référence à la perte des actions et à la responsabilité du créancier vis-à-vis de la caution. Finalement, le propriétaire ne pourra pas se tourner vers le cautionnaire lorsque les engagements pris par la tierce personne et exigés par le propriétaire du local sont disproportionnés.

Location local commercial : zoom sur les charges

De la même manière que pour un bail de bien résidentiel, certaines charges liées au local commercial sont à supporter par le locataire. Ainsi, le propriétaire est dans son plein droit d’exiger du locataire une somme supplémentaire au loyer visant à payer ces charges. Toutefois, il faut savoir que certaines d’entre elles sont, de facto et directement, réglées par le locataire. Quoi qu’il en soit, les charges en lien avec l’exploitation du local sont à régler et dues par le locataire. Ces dernières sont, notamment, composées des dépenses courantes. Celles-ci englobent l’électricité, le gaz et l’eau. Les charges sont, également, composées des dépenses liées aux réparations courantes. On pourra citer les travaux de peinture, la réparation des appareils de chauffage, des sanitaires et autres.

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Les travaux d’embellissement sont, également, de la responsabilité du locataire.

Aussi, le locataire est dans l’obligation de s’acquitter des taxes, des redevances, des impôts et des contributions en lien avec l’utilisation du local et son usage.

Les charges d’un local commercial englobent, également, les primes d’assurances, les coûts des prestations externes… Une fois de plus, la répartition de ces charges doit être clairement indiquée dans le bail. S’il est coutume que le locataire du local soit seul à les supporter, cela n’exonère pas le propriétaire de le formuler de manière explicite dans le contrat de location.

Au fil du temps, il se peut que le local soit soumis au paiement de nouvelles charges. Le bailleur peut être amené à les imposer au locataire. Cependant, ce dernier devra être informé de la création de ces nouvelles charges en bonne et due forme. Il devra, également, être clairement informé de la nature des nouvelles charges. Celles-ci peuvent être partagées de manière équilibrée entre les différents locataires si le bâtiment en comprend plusieurs.

De la même manière que pour toutes les sources de frais, les charges et leur répartition se doivent d’être clairement indiquées dans le bail à travers des clauses. Ces clauses doivent préciser plusieurs éléments. En effet, ces dernières devront mentionner toutes les catégories de charges, la manière dont elles sont réparties entre le locataire / les locataires et le bailleur.

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Chaque année, le propriétaire se doit de transmettre au locataire un document qui récapitule les charges de l’année précédente et leur décompte ? Pourquoi ? Car, le propriétaire est dans l’obligation de rembourser son locataire si la somme des charges ponctuées dépasse le montant des charges réelles. Vous l’aurez compris, le propriétaire devra, annuellement, régulariser le compte de charges. Ce document est à envoyer au moins trois mois avant la réédition des charges du local.

Mais ce n’est pas tout. En effet, le propriétaire est dans l’obligation de joindre à la fiche récapitulative des charges tous les documents permettant de justifier de leur paiement auprès du locataire. Il peut, aussi bien, s’agir de la feuille d’imposition, des factures d’eau, d’électricité, etc.

« Que se passe-t-il en cas de désaccord entre le locataire et propriétaire ? » C’est au juge de trancher lorsqu’un conflit émerge entre les deux parties. Celui-ci interprétera la répartition des charges en fonction des clauses instaurées et mentionnées sur le bail à sa signature. D’où l’intérêt et l’importance d’inscrire clairement sur le bail les charges à payer par le locataire. Dans le cas inverse, le propriétaire risque fortement d’être dans l’obligation de les régler lui-même.

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