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Bail local commercial : quid du renouvellement ?

Bail local commercial : quid du renouvellement ?

De la même manière que pour les biens résidentiels, le bail du local commercial a un début et une fin. Lorsque cette fin approche, les questions en lien avec le renouvellement du bail pointent le bout de leur nez également. Souhaitez-vous renouveler le bail de votre locataire ? Avez-vous pour souhait d’y mettre fin ? Désirez-vous vendre votre local commercial ?

Quoi qu’il en soit, et quel que soit le cas au sein duquel vous vous trouvez, il y a un certain nombre de choses à savoir et de règles à respecter. Loin d’être une fin en soi, l’absence de renouvellement est, également, une occasion pour le propriétaire de mieux rentabiliser son bien. Alors, quelles sont les obligations, les droits et les opportunités du (non) renouvellement du bail commercial ? Les réponses à toutes vos questions dans ce nouvel article de Local-immo.

Bail local commercial : zoom sur le droit de renouvellement

Avant toute chose, il faut savoir que le renouvellement est un droit à part entière. En effet, celui-ci découle de la jouissance à la propriété commerciale. Cela signifie que le locataire qui se trouve au sein du local commercial ne peut se faire refuser le renouvellement du bail à moins que le propriétaire dispose d’un motif réel et sérieux lui permettant de justifier de la non-reconduction du bail.

Bail local commercial

Pour jouir du droit de renouvellement, et plus largement de la propriété commerciale, le locataire doit respecter un certain nombre de conditions. Tout d’abord, celui-ci doit disposer de la nationalité française (sauf exceptions). Il doit être signataire et partie prenante d’un bail commercial visant à exploiter un fond de commerce. D’ailleurs, ce fond de commerce doit avoir été exploité pleinement pendant, au minimum, trois ans, pour que le locataire puisse profiter des droits concédés par la propriété commerciale. Mais ce n’est pas tout. En effet, le locataire devra être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, exercer une activité professionnelle qui relève du secteur du commerce, de l’artisanat ou encore de l’agricole. Finalement, la propriété commerciale ne bénéficie qu’à celles et ceux qui ont respecté les clauses du bail qu’ils ont signé en premier lieu.

Bail local commercial : le propriétaire souhaite renouveler le bail

Pour renouveler le bail qui lie le locataire et le propriétaire, il est nécessaire de réaliser un avenant au contrat. Mais de quoi s’agit-il ? Il est question d’un document officiel qui vient formaliser le renouvellement du bail et la relation contractuelle existante entre les deux parties.

Qui dit « renouvellement » dit également « négociations ». En effet, le moment du renouvellement est l’occasion tant pour le locataire que pour le propriétaire de défendre ses intérêts. Pour ce qui est du propriétaire, celui-ci peut émettre le souhait d’augmenter le loyer au vu du prix du marché actuel. Il peut également désirer augmenter les charges, etc.

Qu’elles que soient les négociations réalisées, l’avenant au bail devra obligatoirement mentionner plusieurs éléments. Nous faisons référence au montant du loyer (qu’il ait été revu ou non). De la même manière, les conditions d’indexation du loyer devront également figurer sur le document. À son tour, la durée du bail devra être stipulée. Dernièrement, le propriétaire (ou le notaire) devra faire figurer le montant du dépôt de garantie. Si le montant ne varie pas, le locataire ne devra rien au propriétaire. Dans le cas inverse, et si le propriétaire décide d’augmenter le dépôt, le locataire sera redevable de la différence.

Bail local commercial

Depuis la loi Pinel, les propriétaires de locaux commerciaux sont dans l’obligation de faire figurer à l’avenant d’autres informations. C »est pourquoi il est fortement recommandé de confier la tâche du renouvellement à un expert en la matière.

Le propriétaire souhaite augmenter le prix du loyer

Nous avons rapidement évoqué ce point plus haut. Mais celui-ci requiert d’être approfondi et détaillé afin que le propriétaire ait connaissance de ses obligations et de ses devoirs.

Si le propriétaire souhaite augmenter le prix du loyer de son local commercial, il devra, tout d’abord, expédier un congé à son locataire six mois avant la fin du bail. Avec ce congé, le propriétaire devra joindre une proposition quant au prix du loyer.

Si la procédure de renouvellement du bail émane du locataire, le propriétaire sera libre de formuler son souhait d’augmenter le loyer dans la réponse à destination du locataire.

Dès lors, deux choix s’offrent au locataire. Il peut accepter la proposition du propriétaire et ainsi, tacitement accepter le nouveau montant du loyer. Le silence du locataire vaut accord. Il peut, également, signifier son accord au propriétaire par acte d’huissier.

Autre cas de figure : le locataire souhaite renouveler le bail, mais ne tombe pas d’accord avec le propriétaire sur le nouveau montant du loyer. Il peut, dès lors, accepter le renouvellement du bail et refuser le nouveau loyer. Cette démarche conduira les deux parties devant la commission départementale de conciliation qui, comme son nom l’indique, vise à agir comme médiateur entre le propriétaire et le locataire. Le but étant de tomber d’accord sur le montant du loyer.

Si les parties ne tombent pas d’accord, et cela, malgré le processus de conciliation, l’affaire sera amenée devant les juges du Tribunal de Grande Instance. Des frais supplémentaires en d’autres termes.

Bail local commercial

Dans ce dernier cas de figure, la décision du juge vient trancher la question du loyer et le fixer. Ainsi, le jugement rendu par le magistrat prévaut. Si le locataire accepte le montant déterminé par le juge, celui-ci jouira des termes et des conditions de l’ancien contrat de bail. Vous l’aurez compris, seul le montant du loyer est modifié. La décision du juge ne vient, aucunement, impacter d’autres aspects du contrat.

Cependant, le renouvellement du bail est l’occasion, tant pour le locataire que pour le propriétaire, de modifier les conditions sur lesquelles ces derniers s’étaient accordés en premier lieu. Toutefois, attention, les deux parties doivent pleinement approuver les conditions proposées par l’une ou l’autre. Dans le cas inverse, le renouvellement du bail sera impossible. L’opposition de l’une ou l’autre des parties équivaudra au refus du renouvellement du bail.

Bail local commercial : le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail

Que cela soit par envie de vendre son local commercial ou de trouver un nouveau locataire, il se peut que le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire. Que se passe-t-il dans ce cas de figure ? Quels sont ses droits et ses devoirs en la matière ?

Premier cas de figure : le locataire est un « bon » locataire

Comme indiqué précédemment, il se peut que le propriétaire souhaite récupérer son local commercial pour des raisons qui lui sont propres. Si le locataire a toujours respecté ses obligations envers le bailleur, le propriétaire sera dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction pour compenser le refus de renouvellement. « Mais qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?! » .

Il s’agit d’un montant versé au locataire pour le dédommager au regard des préjudices causés par le refus de renouvellement. En effet, le propriétaire qui refuse de renouveler le bail d’un local commercial impacte, de facto, les affaires du locataire. Celui-ci est dans l’obligation de trouver un autre local, de déménager… Des démarches qui vont l’obliger à prendre des jours de congé et qui vont, probablement, perturber sa clientèle ou lui faire perdre de la clientèle. Vous l’aurez compris, refuser le renouvellement de bail d’un locataire professionnel peut avoir des conséquences plus ou moins lourdes sur son activité. C’est pourquoi le législateur a prévu que le locataire soit indemnisé dans ce cas de figure.

À ce moment précis, vous vous demandez, sans nul doute, à combien s’élève cette indemnité d’éviction ! La réponse à cette interrogation ne va, sans nul doute, pas vous convenir de par son approximation. Le montant d’une indemnité d’éviction dépend d’une panoplie de différents éléments : la durée pendant laquelle le locataire a loué le local, la localisation du bâtiment, sa superficie, le préjudice estimé du refus de renouvellement, etc.

Ainsi, si le législateur donne la possibilité au locataire et au propriétaire de trouver un accord entre eux et à l’amiable, nombreux sont les individus à se tourner vers un expert. Pourquoi ? Car, le refus de renouvellement de bail est, bien souvent, source de tensions. Et oui, de l’argent est en jeu ! Difficile dans une telle situation de tomber rapidement et unanimement d’accord sur un montant.

Bail local commercial

 

Le montant déterminé par l’expert peut, toutefois, être source de discorde. Dans ce cas de figure, ce sera au juge de trancher. Pour ce faire, ce dernier fera appel aux services d’un expert indépendant, qui ne portera pas le montant en faveur de l’une ou l’autre des parties. Le législateur est libre de fixer le montant de l’indemnité. Toutefois, il sera amené à justifier sa décision par des éléments de fond..

Là encore, il se peut que propriétaire et locataire ne tombent pas d’accord. Que se passe-t-il dans ce cas de figure ? Les juges pourront délivrer une décision en faveur du locataire. Ils pourront déclarer le refus de renouvellement comme non-fondé. Dans ce cas de figure, le propriétaire sera condamné. Ainsi, il est fortement déconseillé au propriétaire d’amener l’affaire à de telles extrémités.

Second cas de figure : l’indemnité d’éviction n’est pas due

Certains cas de figure peuvent annuler l’obligation de versement de l’indemnité d’éviction. Mais lesquels ?

Comme indiqué précédemment, le locataire d’un local commercial se doit d’être immatriculé en tant que tel. Dans le cas inverse, le locataire n’a pas le droit de signer un bail commercial et d’exploiter le local à des fins rentables. Aussi, le fait que le locataire ait été immatriculé à la signature du bail ne signifie pas qu’il l’est toujours ! Oui, vous aurez compris où nous allons en venir… Si le locataire d’un local commercial n’est pas ou plus immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou encore au répertoire des métiers, celui-ci ne pourra pas bénéficier de l’indemnité d’éviction.

Autre cas de figure : l’indemnité d’éviction n’est pas due au locataire si celui-ci n’exploite plus son fond de commerce depuis plus de trois ans. Si le locataire juge cette décision injuste, il devra faire valoir des motifs légitimes qui justifiaient la non-exploitation de son fond. Mais quels peuvent être ces motifs ?

La non-exploitation du fond de commerce peut être justifiée par l’état de santé du locataire. Cependant, cette situation, aussi délicate soit-elle, ne justifie que d’une fermeture temporaire de l’établissement. Si l’état de santé du locataire ne lui permet pas de tenir son commerce, ce dernier devra se tourner vers un tiers. Tiers qui s’occupera d’exploiter le fond au nom du locataire. Si cette alternative ne lui convient pas, il n’aura pas d’autre choix que de céder son fond de commerce.

Bail local commercial

Le décès du locataire est, également, un motif légitime qui justifie de la non-exploitation du fond pendant un certain temps. Les héritiers du bail auront pour mission de trouver une solution dans un laps de temps qui est jugé raisonnable.

À son tour, la procédure collective du locataire permet de contourner la règle des trois années d’obligation d’exploitation. Cependant, le locataire devra, obligatoirement, se livrer à son activité une fois la période d’observation terminée.

Finalement, un stage de conversion permet de justifier de la non-exploitation du fond pendant un certain laps de temps. De la même manière qu’un stage de promotion professionnelle.

Troisième cas de figure : le locataire n’a pas respecté ses obligations vis-à-vis de son propriétaire

 

Si la majeure partie des locataires est respectueuse des conditions qui l’a lie aux propriétaires, il arrive, parfois que le locataire manque à ses obligations. Dans ce cas de figure, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail. Il est alors exempté de verser une indemnité d’éviction. Cependant, attention. Cette procédure n’est pas à voir comme une solution visant à expulser facilement son locataire. En effet, pour avoir le droit de refuser le renouvellement dans ces conditions, le propriétaire doit justifier sa décision par un motif légitime et sérieux. Dans le cas inverse, le locataire pourra aisément amener l’affaire devant les tribunaux.

Quelle que soit l’infraction relevée par le propriétaire et si celle-ci peut être cessée ou rectifiée, le propriétaire a pour obligation de mettre son locataire en demeure et de lui demander de cesser l’infraction dans un délai d’un mois. Une fois ce délai écoulé, le propriétaire pourra justifier le non-renouvellement du bail par un motif sérieux et légitime si le locataire n’a pas tenu compte de la mise en demeure reçue.

Bail local commercial

Ici encore, le locataire peut tout à fait amener l’affaire devant les tribunaux. Les juges évalueront alors si le motif invoqué par le propriétaire est réellement et suffisamment légitime et sérieux. Vous l’aurez compris, c’est une démarche et un choix à ne pas prendre à la légère au vu des conséquences qui peuvent s’avérer particulièrement lourdes.

Le législateur a, également, envisagé la destruction du local. En effet, il se peut que l’état dans lequel le locataire a rendu le local oblige une destruction partielle ou entière du bâtiment. Si une telle insalubrité est déclarée et reconnue par l’autorité administrative ou si l’occupation du local est rendue impossible du fait de son état ou de sa dangerosité, le propriétaire des lieux peut justifier l’éviction de son locataire pour motif légitime et sérieux. Aucune indemnité ne sera à verser.

Bail local commercial : la reconduction tacite du bail

Un bail commercial est, de manière générale, signé entre les deux parties pour une durée de neuf ans. À la fin de cette durée, et si aucune des parties ne se manifeste, le bail est reconduit de manière automatique. Le bail, et notamment les conditions qui le composent, seront identiques à celles inscrites sur le premier document contractuel signé neuf ans plus tôt.

NB : il fait bon de savoir que le locataire d’un local commercial peut mettre un terme au bail après trois, six ou neuf ans. Cependant, il devra le faire savoir à son propriétaire en respectant un préavis de six mois.

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