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Local commercial : comment louer en bonne et due forme ?

Local commercial : comment louer en bonne et due forme ?

Oui, acheter un local commercial pour le louer par la suite à un commerçant ou à un artisan est une bonne idée. En effet, ce type d’investissement permet de dégager deux fois plus de bénéfices que dans le cas de figure de la location d’un bien résidentiel. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors que le rendement annuel pour un logement classique avoisine les 5%, il peut atteindre 10% dans le cas d’un local commercial.

Si louer un local commercial est source de nombreux avantages, il faut, avant toute chose, savoir comment louer son bien et rédiger son bail dans les meilleures conditions. À cette fin, il s’avère nécessaire de connaître la législation en la matière, de faire les bons choix en terme de bail, de connaître ses obligations en tant propriétaire, mais également de connaître ceux de son locataire. Zoom sur tous ces aspects dans ce nouvel article.

Local commercial : zoom sur les différents types de bail

Qui dit « location » dit « bail ». D’autant plus lorsqu’il s’agit de la location d’un bien à destination d’une activité commerciale. Dans ce cas de figure, le propriétaire du local commercial a le choix entre deux documents. Il peut opter pour le bail commercial ou pour le bail professionnel. Mais attention, car à chaque bail sa spécificité. Que contiennent ces deux documents ? De quelles manières engagent-ils le propriétaire des murs et le locataire ? Voyons tout cela de plus près.

Le bail commercial

Le bail commercial est conclu entre le locataire et le propriétaire des lieux pour une durée minimum de neuf ans. Pourquoi pour une durée aussi longue, vous demandez-vous peut-être ? Le gouvernement a instauré cette loi pour laisser assez de temps au locataire pour développer son activité et le rendre rentable.

Une fois les neuf années écoulées, deux choix s’offrent au propriétaire. Ce dernier peut décider de renouveler le bail de son locataire pour neuf nouvelles années. À l’inverse, il peut choisir de ne pas le reconduire. Cependant, attention, car deux autres cas de figure découlent de cette décision. Le premier : le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire, cependant, il n’a pas de motif sérieux et légitime pour justifier sa décision. Dès lors, le propriétaire des murs devra verser à son locataire une indemnité d’éviction. Cette disposition propre au bail commercial est également connue sous le terme de propriété commerciale. Toutefois, s’il dispose d’un motif sérieux pour justifier de la non-reconduction du bail, cette clause ne s’applique pas.

Pour ce qui est du montant du loyer, aucune disposition ne fixe un plafond. Libre aux deux parties de se mettre d’accord sur un montant. Aussi, il fait bon de savoir que le propriétaire n’a aucune obligation d’informer son nouveau locataire sur le prix du loyer fixé avec le précédent locataire. Cette information reste à sa discrétion.

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« Le loyer peut-il être révisé ? ». Oui, le propriétaire peut revoir le montant de son loyer, mais tous les trois ans uniquement. Toutefois attention. Pour se faire, le propriétaire devra se baser sur l’indice du coût de la construction ICC, sur l’indice des activités tertiaires ou encore sur l’indice des loyers commerciaux.

Aussi, il faut savoir que le propriétaire du local commercial peut exiger au locataire de verser, en plus du loyer, un droit d’entrée. Ce droit d’entrée est connu sous le terme courant de « pas-de-porte ». Libre au propriétaire de déterminer le montant de ce droit d’entrée.

À savoir que le pas-de-porte se différencie d’une caution : celui-ci ne sera, en aucun cas, à rembourser au locataire une fois le bail arrivé à son terme ou lorsque le locataire quittera les lieux.

Pour que le locataire tire son épingle du jeu, il est recommandé d’ajouter ce droit d’entrée au loyer du local commercial. De cette manière, le locataire peut déduire cette somme de ses bénéfices. Dans le cas inverse, si le pas-de-porte est versé telle une indemnité, le locataire ne profitera d’aucun avantage.

Finalement, il est important de savoir que le propriétaire se doit de s’assurer que son local est adapté à l’activité de son locataire. S’il souhaite louer son bien à un coiffeur, celui-ci devra veiller à ce que le local dispose de bacs par exemple. Même chose pour un restaurant. Le local devra être muni d’une cuisine. Vous l’aurez compris, le propriétaire ne peut faire signer un bail qu’à un professionnel dont l’activité est adaptée au local, et vice-versa.

Aussi, il faut savoir que le propriétaire peut uniquement proposer un bail commercial à un commerçant ou à un artisan. Dans le cas inverse, il pourra être poursuivi devant un tribunal.

Le bail professionnel

Le bail professionnel s’adresse à différents corps de métier. Il est destiné aux professions libérales telles que les activités médicales, les activités juridiques, les cabinets d’ingénierie conseils, les cabinets de comptabilité, les professeurs à domicile, etc.

Aussi, un bail professionnel, comme son nom l’indique ne peut qu’être signé par une / des personne(s) ayant pour but de mener, au sein du local, une activité professionnelle. Cela va de soi.

Finalement, le bail professionnel peut, également, être signé par des associations menant des activités lucratives de manière générale.

Quelles sont les autres conditions qui régissent ce bail ? À la différence du bail commercial, le professionnel est conclu entre le propriétaire du local et le locataire pour une durée de six ans. Aussi, le bail professionnel ressemble davantage à un bail de bien résidentiel dans la façon dont le locataire peut le rompre. Ce dernier doit, simplement, envoyer un préavis à son propriétaire par courrier avec accusé de réception dans les 6 mois précédent son départ.

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Le propriétaire ne pourra, en aucun cas, contracter un bail professionnel avec des établissements publics, des établissements menant des activités artistiques, des entreprises de conseil en stratégie et des associations culturelles.

Cependant, il fait bon de savoir, qu’à la différence du bail commercial, le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’attendre trois ans avant de revoir le montant du loyer. Toutefois, les modalités de révisions se doivent d’être fixées dans le bail et approuvées par le locataire.

Finalement, le locataire a tout à fait le droit de sous-louer son local commercial, à condition que le bail ne l’interdise pas. Le bail commercial, lui, interdit formellement la sous-location.

 

Louer local commercial : les obligations du bailleur

De la même manière que pour un bien résidentiel, le bailleur d’un local commercial est tenu de respecter certaines obligations vis-à-vis de son locataire. Mais quelles sont ces obligations ? De quelle façon engagent-elles le propriétaire des lieux ? Voyons tout cela de plus près.

La première des obligations du bailleur consiste à mettre le local loué à la disposition du locataire. Si cela peut paraître évident de premier abord, la difficulté de cette obligation varie en fonction des cas de figure.

La législation sous-entend que le propriétaire du local commercial se trouve dans l’obligation de remettre les clés au locataire, et ce, dès lors que le bail est signé entre les deux parties. Cependant, il est fortement recommandé de ne pas remettre les clés au locataire avant la signature du document. Pourquoi ? Car le locataire n’a, dès lors, plus aucun intérêt à signer le bail, notamment si ce dernier contient des clauses qui n’arrangent pas le locataire ou avec lesquelles il n’est pas d’accord.

À ce stade, le bailleur ne dispose d’aucun recours pour amener le locataire à signer le bail. Une raison suffisante de mettre son bien en location dans les règles. Vous l’aurez compris : cela permet de protéger tant le locataire que le bailleur.

La seconde des obligations est en lien avec l’état du local loué. Lorsque le bail le prévoit, le propriétaire est dans l’obligation de proposer au locataire un bien en parfait état. Dans le cas inverse, le locataire est en mesure d’exiger du propriétaire que celui-ci réalise les travaux nécessaires pour respecter la clause du contrat.

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C’est pour cette raison qu’il est fortement recommandé aux propriétaires de mentionner dans le bail que le locataire reçoit le local dans l’état où il se trouve. Sera expressément mentionné dans le bail que le locataire a, bel et bien, visité et contrôlé le lieu au sein duquel il s’apprête à s’installer.

Quoi qu’il en soit, la location d’un local commercial sous-entend que celui-ci est en bon état et qu’il dispose des infrastructures nécessaires au bon déroulement de l’activité du professionnel qui s’apprête à devenir locataire des lieux.

Aussi, il est important de savoir que le locataire peut se retourner contre le propriétaire du local pour exiger la remise en état du local si celui-ci observe des dégradations qu’il n’aurait pas pu relever au moment de la signature du bail. Il est question, ici, d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale.

Mais ce ne sont pas là les seules obligations du propriétaire vis-à-vis du local. En effet, le bailleur est dans l’obligation d’entretenir son bien. C’est à lui de réaliser les travaux et les réparations nécessaires pour que le bien professionnel demeure conforme à son utilité première. « Très bien, mais qu’est-ce que cela comprend ? ». Peinture, papiers peints, parquet, moquette, revêtement des plafonds et des sols… Voilà ce que le propriétaire doit entretenir et changer lorsque ces éléments deviennent vétustes.

Peintures, tapisseries, moquettes et autres sont considérées comme vétustes après neuf ans d’utilisation. Ce délai passé, le locataire pourra exiger de son bailleur que celui-ci change ce qui a besoin d’être changé.

De la même manière, le propriétaire est dans l’obligation de prendre à charge tout ce qui est considéré comme gros travaux. Ce terme un peu « fourre-tout » fait, notamment, référence aux réparations en lien avec la toiture, les murs, les gouttières, les cheminées, la réfection des escaliers et des planchers ainsi qu’aux réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté du local ou lorsqu’elles sont la conséquence de force majeure.

Cependant, le propriétaire peut se voir exonéré du coût de ces travaux dans un certain cas de figure. Cependant, c’est à ses risques et périls. Explications.

Les clauses permettent au propriétaire de mettre au point un bail qui lui convient et qu’il l’engage comme il le souhaite. Dans ce cadre, le propriétaire est libre d’ajouter une clause à son bail indiquant que les gros travaux seront à la charge du locataire. Toutefois, cette clause se doit d’être précise et de définir avec soins les travaux auxquels elle fait référence. Il peut s’agir de la toiture, des réparations liées à la vétusté, etc.

Toutefois, avant de s’engager en faveur d’une telle clause, il est indispensable de prendre connaissance d’un certain nombre d’éléments :

Vous l’aurez compris : la législation permet au propriétaire de s’exonérer des précédents travaux, ceux imposés par les autorités publiques et par les nouvelles réglementations de sécurité, à condition que cette clause soit clairement stipulée dans le bail.

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Cependant, attention. Car, les choses peuvent rapidement se compliquer si le propriétaire décide de laisser les responsabilités des travaux à son locataire. En effet, et notamment dans le cas de travaux particulièrement coûteux, il arrive que la somme totale des réparations excède le prix de revient annuel du loyer. Dans ce cas de figure, lorsque les travaux ne sont pas réalisés, la résiliation du bail peut être prononcée aux torts du bailleur.

Aussi, lorsque les juges sont invités à trancher une affaire semblable, il faut savoir que ces derniers se prononcent, de manière générale, en faveur du locataire.

Si les clauses peuvent permettre aux propriétaires de se soulager financièrement et de responsabiliser davantage leur locataire vis-à-vis des travaux à réaliser dans le local, il fait bon de savoir que ces clauses peuvent, à tout moment, se retourner contre le propriétaire. D’où l’importance de ne pas en abuser et de faire rédiger le bail par un professionnel compétent.

Finalement, la dernière des principales obligations du propriétaire vis-à-vis de son locataire est la suivante : le premier doit être en mesure de garantir au second une occupation paisible du local. Qu’est-ce que cela peut-il bien vouloir dire ? Pour définir ce concept, il faut, dans un premier temps, le décomposer, lui, ainsi que les garanties qui le composent.

La première de ces garanties porte le nom de « garantie du fait personnel ». Par le fait de cette dernière, le propriétaire n’a pas le droit de réaliser des actes qui viendraient troubler la tranquillité du locataire et son activité au sens large du terme. Les seules exceptions à cette règle concernent les travaux de nature urgente.

Cette garantie induit que le propriétaire ne peut plus entrer dans le local commercial à sa guise, de la même manière que dans le cas d’un bien résidentiel.

La seconde de ces garanties se dénomme « garantie du fait des tiers ». Cette règle va de paire avec la première. Elle protège le locataire des troubles qu’il pourrait subir, que cela soit par le propriétaire ou par un tiers. Cette garantie semble des plus logiques, alors, à quoi fait-elle référence concrètement ?

Imaginons, vous êtes locataire d’un local commercial et une tierce personne vient à votre rencontre. Celle-ci affirme que votre propriétaire n’avait aucun droit de vous louer le local, pour la simple et bonne raison que ce local ne lui appartient pas. Si cette affirmation se révèle être vraie, le locataire que vous êtes peut se voir être expulsé. Si tel est le cas, et que le locataire que vous êtes s’est fait duper, vous pourrez, dès lors, réclamer des dommages et intérêts à votre bailleur (si celui-ci a été condamné).

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La dernière des trois garanties porte le nom de « garantie des vices cachés ». Comme son nom l’indique, cette protection fait référence aux défauts de l’immeuble qui empêchent le locataire d’utiliser normalement le local. Ce sont là des vices dont le locataire n’aurait pas pu se rendre compte lors de la visite du local, et plus particulièrement, à la signature du bail. Quelques exemples pour illustrer le concept de vices cachés : une invasion de cafards, une déficience des canalisations entraînant des inondations en cas de pluie, une humidité trop importante qui vient impacter l’activité du locataire, etc. D’ailleurs, si le vice caché rend impossible l’usage du local commercial et, ainsi, l’activité du commerçant / l’artisan, ce dernier pourra demander la rupture du bail ainsi que des dommages et intérêts.

Face à cette garantie de vices cachés, deux choses sont à savoir. Tout d’abord, les vices cachés peuvent faire l’objet d’une clause. Cette clause exonère le propriétaire de son obligation de garantie des vices cachés. Vous l’aurez compris : le propriétaire que vous êtes ne pourra pas être tenu responsable et votre locataire ne pourra pas se retourner contre vous. Cependant, notez que ce type de clause rebute. Il vous sera bien plus difficile de trouver un locataire.

La seconde des choses à savoir : si le propriétaire est dans l’obligation de protéger son locataire contre les vices cachés, il en est tout autrement pour les vices apparents. D’où l’importance de bien différencier les deux types. Les vices apparents sont ceux dont le locataire a pu prendre connaissance au moment de la visite du local ou ceux qui ont été reportés dans les documents relatifs à l’état des lieux d’entrée.

Local commercial : les obligations du locataire

De la même manière que le propriétaire, le locataire est, lui aussi, tenu de respecter un certain nombre d’obligations. Alors, quelles sont-elles ?

La première des obligations, pour ne pas dire la plus évidente : le locataire d’un local commercial est tenu de verser, tous les mois / semestres / ans, le loyer et les charges à son propriétaire. Les modalités de paiement sont à définir entre le propriétaire et le locataire. Seront à déterminer la périodicité du paiement, la date à laquelle il sera fait ainsi que le mode de règlement.

Il fait bon de savoir que le bailleur peut réclamer une dette à son locataire jusqu’à cinq ans après le non-paiement en question. Ce droit est également connu sous le terme de « prescription des loyers ». Le locataire, pour se défendre, devra prouver qu’il a bien payé son loyer. Pour se faire, une quittance de loyer suffit.

À savoir que la remise d’une quittance fait partie des obligations du bailleur. Le locataire pourra le poursuivre en justice si le propriétaire refuse de lui délivrer un tel document, une fois le loyer perçu.

Si, par malchance, le propriétaire peinait à percevoir son loyer, celui-ci peut, de plein droit, intenter une action en paiement ou lancer une action visant à résilier le bail de son locataire.

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Autre obligation du locataire : celui-ci se doit d’utiliser le local commercial conformément à la destination prévue des lieux. Qu’est-ce que cela veut-il bien dire ? Cela signifie qu’un restaurateur ne pourra pas, du jour à l’autre, décider de transformer le local et se lancer dans une activité de coiffure. Le bail fait mention de l’activité du commerçant / de l’artisan.

Toutefois, le bail peut stipuler que plusieurs activités différentes peuvent être menées au sein du local. Sur le bail peut également être indiqué que le local est « tous commerces ». Cependant, le bailleur devra être en mesure de défendre cette affirmation si nécessaire.

Le locataire doit respecter ce qui est inscrit sur le bail en exerçant, au sein du local, l’activité ou les activités convenue(s) au moment de la signature du document. Une autre exception à cette règle est celle de la force majeure, si le professionnel cesse son activité par exemple.

Quid de l’entretien du local et des travaux à réaliser en tant que locataire ? Nous l’avons vu précédemment : le propriétaire est tenu de réaliser un certain nombre de travaux pour que le local continue de respecter les termes du bail. Cependant, le locataire est, lui aussi, tenu de réaliser certains travaux. Des travaux liés au bon entretien du local. Alors, à quoi faisons-nous référence ?

Le locataire est dans l’obligation de se charger des dépenses en lien avec l’eau, l’électricité et le gaz. Il devra, également, se charger d’entretenir les murs, les sols et les équipements du local (peinture, papier peint, moquettes, sanitaires, volets, etc). De la même manière, le locataire doit s’acquitter des dépenses liées à l’équipement de la copropriété (frais du personnel d’entretien, frais d’ascenseurs, etc.).

Aussi, il arrive parfois, suite à un accident, un incendie, un dégât des eaux… Que le locataire souhaite profiter de l’occasion pour aménager et décorer le local de façon à ce que l’ensemble épouse son activité. Dans ce cas de figure, et lorsque le montant des travaux d’embellissement dépasse celui d’un remplacement à l’identique, les frais sont à la charge du locataire.

Le locataire du local commercial est redevable des taxes, des impôts, des redevances et autres liés à l’usage du local et, plus particulièrement, à son activité. Nous faisons, notamment, référence à la taxe foncière, aux impôts en lien avec la voirie, à l’enlèvement des ordures ménagères, etc.

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Toutefois, attention. Pour que le locataire soit dans l’obligation de supporter les charges liées à l’exploitation du local commercial, ces informations doivent être portées à sa connaissance et stipulées dans le bail. Dans le cas inverse, le propriétaire ne pourra, en aucun cas, récupérer les charges. Charges qui seront à ses frais.

La dernière des principales obligations du locataire consiste à libérer le local commercial en temps et en heure, mais aussi de le restituer dans l’état en lequel le bien lui a été loué à l’origine. Le locataire est tenu de rendre au propriétaire un local dans le même état que le jour de l’état des lieux d’entrée. C’est sur ce dernier document qu’il s’agira de se baser pour comparer le local au moment T.

Aussi, et toujours lorsque sera venu le moment de rendre les clés du local au propriétaire des lieux, le locataire devra enlever tous ses effets personnels, son mobilier dans l’optique de rendre au propriétaire un local nu (à moins que ce dernier n’ait été loué avec le mobilier).

Il devra, finalement (et bien évidemment), rendre les clés au bailleur, ou au représentant, lorsque le bail sera arrivé à terme et en l’absence de renouvellement. Cette remise des clés permettra de matérialiser la sortie du local et sa libération.

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« Et si mon locataire ne veut pas quitter les lieux, même une fois le bail arrivé à son terme ? ». Malheureusement, ce sont des choses qui arrivent. Cependant, elles n’arrivent que rarement. Donc, aucune raison de se faire un sang d’encre. Cependant, si vous avez le malheur de devoir faire face à un tel cas de figure, sachez que le propriétaire que vous êtes peut exiger de ce locataire une indemnité d’occupation.

Cependant, et comme vous vous en doutez, il se révèle difficile pour le propriétaire victime d’un locataire qui ne souhaite pas partir de percevoir une telle indemnité. Toutefois, cet aspect sera pris en compte par les juges lorsque le locataire sera convoqué et amené à s’expliquer de ses actions devant les tribunaux.

Aussi, il fait bon de savoir que l’éviction d’un mauvais locataire en local commercial prend, en moyenne, un an. À l’inverse, l’éviction d’un locataire en bien résidentiel peut durer jusqu’à quatre ans.

Local commercial : et le changement d’activité dans tout ça ?

Nous vous le disions plus haut dans cet article : le local commercial loué ne peut servir qu’à la pratique d’une seule et même activité globale. Évidemment, un commerçant pourra vendre de la laine et du cuire, mais il ne pourra pas coupler son activité de vendeur à celle d’un restaurateur dans le même local. Aussi, l’activité du commerçant / de l’artisan doit être stipulée dans le bail. Le but : figer l’activité en bonne et due forme.

Cependant, le locataire peut, bel et bien, changer d’activité en restant dans le même local, à condition de respecter une procédure stricte.

À cette fin, le locataire doit, avant tout, envoyer à son propriétaire une lettre avec accusé de réception au sein de laquelle il lui demande l’autorisation d’utiliser son local à une autre fin que celle sur laquelle les parties se sont accordées au moment de la signature du bail.

Si le locataire venait à changer d’activité sans l’accord du propriétaire de son local, ce dernier serait en droit de mettre fin au bail.

« Et si je souhaite refuser le changement d’activité de mon locataire ? » Le propriétaire des lieux peut refuser la demande de son locataire. Cependant, pour motiver sa décision, celui-ci doit disposer de motifs graves et légitimes.

Le propriétaire dispose de trois mois pour répondre à la demande de changement d’activité de son locataire. Son silence, passé ce délai, vaut acceptation.

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Le locataire peut, en cas de refus, amener l’affaire devant les tribunaux. Et qui dit « tribunaux » dit «  délais et frais de justice ». Ainsi, pour éviter ce type de cas de figure et ces recours lourds en terme de temps et de finances, il est recommandé au propriétaire de doter son local commercial d’une destination aussi large que possible.

À cette fin, le législateur a mis au point un bail spécifique qui permet de rendre le local accessible à un large panel d’activité. Vous l’aurez peut-être deviné, il s’agit du bail « tous commerces ». Ce dernier n’impose pas de nature d’activité précise et laisse au locataire la liberté d’utiliser l’enceinte du local comme il le souhaite. Cependant, attention, car la liberté du bail « tous commerces » est encadrée par certaines limites. Un coiffeur ne peut pas devenir restaurateur, et un restaurateur ne peut pas devenir cordonnier. La nouvelle activité du commerçant / de l’artisan doit être en accord avec le statut de sa société. Aussi, il fait bon de savoir que le locataire n’a, d’aucune manière, le droit de transformer le local du tout au tout. Notre coiffeur qui souhaite exercer dans le milieu de la restauration ne pourra pas démolir ses bacs pour les remplacer par des fours et des plaques de cuisson.

Aussi, dans le cas d’une copropriété, il se peut que le changement de destination du local nécessite d’être soumis à et validé par l’assemblée générale. Le but étant de protéger les autres locataires / propriétaires de l’immeuble des nuisances susceptibles de provenir de cette nouvelle activité.

À noter : le propriétaire des murs peut, dès lors que le changement d’activité modifie de manière significative la valeur locative du local commercial, augmenter le montant du loyer.

Aussi, le propriétaire sera tenu de signaler ce changement à son service des impôts.

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