fbpx

Vaut-il mieux vendre ou louer son local commercial ?

Vaut-il mieux vendre ou louer son local commercial ?

Nul propriétaire n’est tenu d’occuper son bien. S’il souhaite rentabiliser son local commercial, il peut y exercer une activité, mais encore le vendre à un potentiel acheteur, ou le louer. Vendre peut se révéler bénéfique à court terme, puisque la rentrée d’argent se montrera plus importante. Pourtant, louer son fonds de commerce demeure en vogue, et il existe de multiples raisons qui justifient ce choix.

La vente, un gain rapide d’argent

Posséder un bien immobilier représente rarement une perte d’argent, et le vendre en rapporte une certaine somme. Si vous avez de lourdes dépenses à réaliser, céder le local immobilier dont vous êtes propriétaire peut apparaître comme une solution. En effet, une vente d’un tel bien génére un gain financier considérable et immédiat, contrairement à la location.

Local commercial

Mais beaucoup de facteurs doivent être examinés avant de décider de céder son commerce de façon définitive, puisqu’une forte somme ne peut être obtenue que si les conditions favorables sont réunies. Activité antérieure, position géographique du commerce, qualité de la bâtisse et affectation des locaux jouent sur le prix. Le bailleur d’un local commercial doit être conscient de ces facteurs extérieurs avant de décider de vendre son bien s’il ne souhaite pas le brader.

Des facteurs externes qui déterminent le prix de vente

Ce constat concernant la fourchette de prix semble d’autant plus vrai au regard de la conjoncture actuelle. Aujourd’hui, la tendance à la stabilisation des prix ne cesse d’augmenter, également s’agissant des locaux commerciaux. Le prix de vente des murs dépendra essentiellement de l’activité antérieure de la boutique. Si celle-ci se montrait rentable, alors le fonds de commerce peut se vendre à bon prix. Dans le cas contraire, le prix se calquera sur la situation géographique et économique de l’ancien commerce. Si les locaux commerciaux demeurent vides cependant, cela représente un risque pour l’acheteur, qui devra monter son commerce et bâtir sa réputation avant de se verser un salaire. Ainsi, les prix de vente de fonds de commerce vides se révèlent plus bas que ceux de commerces occupés.

Local commercial

Le local se vendra à un prix plus ou moins élevé selon les travaux à prévoir. Plus le local est ancien, plus les travaux seront nombreux, sur le court et le moyen terme. Des éléments qui risquent de réduire la valeur du local commercial que le propriétaire cherche à vendre. Ce facteur important concerne davantage les locaux vides qui requièrent, bien souvent, des travaux coûteux avant l’ouverture d’un quelconque commerce.
Le facteur le plus déterminant demeure la position géographique du local. Son emplacement va permettre d’évaluer le facteur risque, la rentabilité du commerce futur. Évidemment, une boutique sur les Champs-Elysées sera plus prisée et fera un meilleur chiffre d’affaires qu’un commerce de province. Par ailleurs, la notion d’emplacement de prestige entre très souvent en ligne de compte.

Les inconvénients de la vente d’un local commercial

La vente d’un bien immobilier se montre avantageuse si vous ne voulez pas gérer un locataire ; si le local vieillit et ne fait que perdre de sa valeur ; si le besoin de dégager une forte somme d’argent à des fins personnelles se fait ressentir. Cependant, l’acte sera irréversible, et l’ancien bailleur ne bénéficiera plus des avantages en lien avec son investissement immobilier : un local, c’est du patrimoine à léguer, mais c’est aussi une source de revenus à long terme.

L’immobilier locatif commercial : une surcharge financière et mentale ?

En louant son local commercial, le propriétaire du bien s’expose à divers risques. D’abord, celui des impayés de la part du locataire. S’il ne concerne que 2% des locations, les victimes se trouvent confrontées à une perte totale de cette source de revenu, sans possibilité de récupérer cet argent. Bien que rare puisqu’il ne concerne que 2% des locations, cet aléa doit être pris en compte, et le locataire choisi avec précaution.

Local commercial

Le second risque susceptible de toucher le bailleur, sans doute plus important, reste de voir ses locaux se dégrader. Ainsi, détenir un local commercial peut devenir une source de stress et d’épuisement si le bien est touché par une inondation, par exemple, ou qu’il doit subir des travaux.
Cependant, ces inconvénients potentiels sont compensés par la sûreté de la rentrée d’argent mensuelle que procure la location. Acheter un bien immobilier rime souvent avec l’acquisition d’un logement. Cependant, investir dans un bien locatif commercial ou une petite boutique rapporte bien plus que la location d’une résidence, car les activités qui y sont réalisées sont sources de gains pour le locataire.

La location d’un local commercial : une stabilité financière à long terme

Si le propriétaire s’assure de la qualité du bien dans lequel il investit avant achat il ne pourra qu’en tirer des bénéfices. Tout d’abord parce qu’en examinant, en bonne et due forme, la situation du local immobilier, celui-ci saura adapter le prix du loyer de sorte à trouver rapidement preneur, mais visant également à lui procurer une rentrée d’argent suffisante pour être rentable. Le local commercial ne doit donc pas se trouver dans un quartier excentré. En revanche, s’il se situe dans une banlieue dynamique de grande agglomération, celui-ci a toutes les chances de gagner en valeur au fil du temps.

Local commercial

Quant à la révision du loyer, le propriétaire ne doit pas obligatoirement l’inclure dans le bail. Automatique au bout de trois ans, le bailleur peut revoir le prix du loyer et, ainsi, augmenter ses revenus mensuels. Cependant, celui-ci doit attendre que trois années se soient écoulées entre l’entrée du locataire dans les lieux, et la demande de révision triennale du propriétaire. Aussi, cette augmentation se trouve plafonnée afin d’éviter tout abus. Concernant les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.

Toujours gagnant quoiqu’il arrive

Le propriétaire doit toujours garder en tête chaque aléa susceptible de perturber ses revenus. Mais chaque problème trouve sa solution dans les bénéfices à tirer de l’appartenance de ce bien. D’abord, si le prix de l’immobilier chute, gardez à l’esprit que cette situation ne sera que temporaire. Aussi, rappelez-vous que le propriétaire décide, seul, du prix du loyer et peut donc l’augmenter s’il le souhaite.

Le propriétaire doit également penser au coût sur les plus-values à la revente. S’il possède son bien commercial depuis moins de 15 ans et qu’il ne peut bénéficier de l’exonération sur celles-ci, il se révèle préférable de louer ce local plutôt que de le vendre. Certains craignent également la taxe foncière qui concerne tous les détenteurs de biens patrimoniaux. Ici, la loi Pinel du 18 juin 2014 assure la liberté contractuelle en matière de répartition des charges.

Local commercial

Si vous pensez que détenir un bien locatif commercial s’apparente à un gouffre financier, détrompez-vous. Les propriétaires, s’ils détiennent une responsabilité sur leur local, n’entreprennent pas de lourds travaux tous les mois. Bien au contraire, ils peuvent ne s’en soucier que lorsque le bien doit être remis aux normes, s’il s’est précédemment assuré de la qualité de la bâtisse lors de l’achat. Effectuer des travaux ne signifie pas toujours que le bien se dégrade, au contraire. Le propriétaire peut initier lui-même certaines rénovations, afin que son bien prenne de la valeur.

Ainsi, s’il apparaît avantageux de vendre son bien commercial au premier abord, la location demeure favorable sur le long terme. Le propriétaire bénéficiera d’une somme mensuelle venant s’ajouter à ses revenus extérieurs, offrant une stabilité financière à son foyer. Si la possession d’un local commercial peut montrer certains inconvénients, notamment en termes de responsabilités financières, le propriétaire doit se voir rassuré puisque les bénéfices pécuniaires qu’il tirera de ce bien patrimonial demeureront supérieurs aux dépenses qu’il devra effectuer pour ce commerce.

1 comment

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.