La loi sur l’artisanat, le commerce et les petites entreprises a été promulguée depuis le 18 juin 2014 et dans ses grandes lignes, elle apporte une meilleure régulation au régime des baux commerciaux.
Les modifications portent précisément sur le contenu du contrat de bail commercial et également la manière dont elle est mise en application. Voici les récapitulatifs de la loi Pinel aux baux commerciaux.
La durée du contrat de bail dérogatoire
La durée des baux commerciaux est fixée à 9 ans et le bailleur peut être résilié tous les 3 ans, mais dans le respect des clauses du bail.
En ce qui concerne le bail dérogatoire, elle offre la possibilité au locataire et au bailleur de signer un bail de courte durée. Avant que la loi Pinel ne soit effective, elle était limitée à 2 ans seulement.
Le bail dérogatoire est aujourd’hui fixé à 3 ans. Dans le cas où le locataire souhaite un renouvellement, ce bail se transformera en bail commercial de 9 ans.
Meilleure répartition des charges, des impôts et du coût des travaux
La loi Pinel oblige désormais les bailleurs des locaux commerciaux à faire un état des lieux au moment de l’entrée du locataire et à sa sortie.
À côté de cela, il faudra aussi adjoindre au contrat de bail une fiche des inventaires sur l’ensemble des charges que devra respecter le locataire.
Il peut s’agit des taxes foncières, de la redevance, de certains travaux d’entretien… Par ailleurs, l’état des lieux devra être établi par un huissier de justice.
Résiliation triennale du contrat de bail
Il était possible pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation après une période triennale. Ce n’est plus le cas avec la loi Pinel depuis 2014 qui supprime cette possibilité.
Il y a tout de même des exceptions à ce changement, le locataire peut toujours y avoir recours si :
- Le contrat de bail porte sur 9 ans ;
- Les baux commerciaux uniquement réservés à un usage de bureau ;
- Les baux dédiés aux entrepôts indépendants.
En cas de vente des biens locatifs
Le bailleur jouit des droits de vente du local commercial, il peut donc en toute légitimité vendre les locaux alors que le locataire s’y trouve encore.
Mais il doit en référencer au locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge.
Même si le locataire ne donne aucune réponse, la vente peut effectuer dans les deux mois qui suivent.
Le renouvellement du loyer
Depuis la dernière loi Pinel sur le bail commercial, le locataire dispose de deux options : soit il fait une demande par acte d’huissier au bailleur dans un délai de 6 mois précédant le terme du contrat de bail, soit aucune action n’est menée de sa part et le bail sera reconduit de manière tacite.
Le bail peut être renégocié au moment du renouvellement et en cas de désaccord, les deux parties doivent se remettre aux clauses de l’ancien bail ou à la commission départementale de réconciliation. C’est pourquoi il faut veiller à bien spécifier les clauses lors de la signature du contrat de bail.
Bonjour,
Vous indiquez que l’état des lieux doit être effectué par un huissier de justice ; or l’article L145-40-1 du code de commerce dispose : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa,[« contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté »] il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
Cordialement