Toutes les études le montrent, investir dans l’immobilier commercial favorise une rentabilité supérieure à un investissement dans l’immobilier locatif d’habitation, encore faut-il le faire avec discernement.
Nous examinerons dans cet article les questions que peut se poser un velléitaire avant de s’engager, tant sous l’angle d’un acquéreur que d’un locataire.
IDENTIFIER LE MEILLEUR EMPLACEMENT
Avant de lancer son projet, il faut s’assurer que l’emplacement du local est propice à une fréquentation substantielle.
Un commerçant perspicace recherchera prioritairement un local en centre-ville, dans les quartiers piétonniers, les lieux de rassemblements fréquents, les alentours de transports en commun, la proximité des gares, etc.
Les principales artères commerçantes, que l’on qualifie usuellement d’ « emplacements n°1 » sont les plus chers, mais garantissent, par construction, un chiffre d’affaires conséquent, donc un investissement potentiellement intéressant sur le long terme.
Après la détermination du local, s’il s’achemine vers la location, le commerçant entre dans la phase de négociation avec le propriétaire.
LE BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est défini par l’article L.145-1-I du Code du Commerce. Il s’agit d’un contrat dérogeant au droit commun, mais répondant néanmoins à des critères précis.
Le bailleur et le preneur devront s’accorder sur les points essentiels, à savoir la désignation des locaux, les activités autorisées, le montant du loyer et la durée du bail.
Si certains éléments essentiels n’apparaissent pas, ledit contrat peut être frappé de nullité.
L’ACHAT D’UN LOCAL COMMERCIAL
On peut également s’engager en tant que propriétaire du local. L’investisseur pourra alors entreprendre des recherches sur des sites dédiés ou demander l’assistance de cabinets spécialisés dans l’accompagnement en investissement dans l’immobilier commercial. Certains trouvent habile d’acquérir un immeuble de rapport avec un, voire plusieurs locaux commerciaux au rez-de-chaussée, ce qui permet en un coup de diversifier son patrimoine immobilier.
DEVENIR ACQUÉREUR OU LOCATAIRE?
Au final, quand on veut investir dans ce secteur de l’immobilier, il faut se demander s’il est plus rentable d’acheter le local ou de le louer.
Chaque possibilité suggère des avantages et des inconvénients, des disparités notamment en termes juridique, financier et fiscal.
La tentation de louer est forte car le coût initial est moindre, l’évolution plus rapide, tout en autorisant une mobilité dans le cas où les profits ne seraient pas à la mesure des prévisions.
C’est le choix de la prudence.
Mais l’achat offre l’opportunité de se constituer un patrimoine. La baisse des taux d’intérêt et une vision à long terme peuvent persuader un investisseur de la pertinence d’un tel engagement.
La fiscalité lui donne par ailleurs l’alternative de mettre en gage ses biens immobiliers afin d’obtenir des liquidités, de récupérer la TVA s’il achète un local neuf, de déduire les intérêts d’emprunt de son bénéfice imposable, etc.
L’investissement dans un local commercial ouvre en effet tout un champ des possibles, mais requiert de bien analyser le projet afin de repérer les solutions les mieux adaptées à nos envies et à nos ambitions.
