Aux dires des experts, l’année 2015 marquera l’essor de l’investissement immobilier.
Si cette conjoncture favorable concerne le secteur de l’immobilier dans son ensemble, le domaine commercial offre des opportunités mélioratives.
En règle générale, les investisseurs privilégient l’immobilier simple, considérant que tout autre type de structure locative nécessite des compétences et des connaissances particulières dans le marché du secteur.
Mais, en réalité, on peut accéder à la propriété locative commerciale le plus simplement du monde et avec une espérance de retour sur investissement significative.
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL: LES AVANTAGES
La souplesse du bail
Les baux commerciaux offrent plus de liberté que les baux d’habitation. On relève, par exemple, la question des taxes, en théorie incombant au propriétaire, mais pouvant, dans ce cas de figure, être mises à la charge du locataire, tout comme les travaux liés à l’entretien. Il est également plus facile d’expulser un locataire mauvais payeur dans un local commercial que dans un logement.
La durée locative
Comme il s’agit d’un bail à vocation commerciale, le contrat est signé pour 9 ans et ne peut être renouvelé que tous les 3 ans. Si le locataire décide de quitter les lieux il aura à charge de trouver un repreneur, de sorte que, dans ce secteur, le « turnover » est beaucoup moins important.
Des prix indexés en dehors du marché
Cette spécificité, qui veut que la valeur du local dépende en premier lieu du loyer qui peut en être tiré, « immunise » le local commercial contre les aléas du marché. Ainsi, que l’immobilier en général soit en tendance haussière ou en tendance baissière, le prix de l’immobilier commercial gardera une certaine stabilité, favorisant ainsi les meilleurs rendements.
La rentabilité
Certes, de prime abord, investir dans le commercial peut sembler plus risqué que d’investir dans le logement, mais les profits seront potentiellement à la mesure de ce risque. Tous les avantages susmentionnés concourent à la pertinence de ce choix, puisque, à hauteur de 4 à 8%, l’investissement commercial rapporte deux fois plus que le logement collectif.
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE?
On a souvent tendance à confondre les deux domaines, mais même s’ils présentent des similitudes, on est bien ici dans deux secteurs distincts, mais tout aussi favorables aux investisseurs.
On retrouve globalement les mêmes caractéristiques:
– meilleure rentabilité
– bail professionnel plus libre
– différentes taxes pouvant être mises à la charge du locataire
– déconnexion du prix de l’immobilier de l’entreprise de celui du logement, protégeant ainsi l’investissement, notamment en temps de crise.
Toutefois, contrairement au bail du local commercial, au bout de 6 ans le propriétaire peut y mettre fin et ce sans justification au locataire ni d’indemnités à payer. Donc, récupérer son bien en immobilier d’entreprise est encore plus facile qu’en immobilier commercial.
Bonjour,
Le tableau n’est pas aussi idyllique que vous le dépeignez et comme toujours un avantage peut parfois se transformer en inconvénients.
La souplesse du bail est tempérée par la rigidité de certaines obligations. Ainsi par exemple si pour un bail d’habitation une simple lettre recommandée avec avis de réception est suffisante pourun bail commercial l’exploit d’huissier est souvent indispensable.
Concernant l’expulsion d’un mauvais payeur elle n’est pas possible si ce dernier est en procédure de sauvegarde.
Si la durée locative est de 9 ans le preneur a la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période triennale (l’article indique renouvelé mais tu voulais peut être écrire résilié). Il ne faut pas oublier non plus les possibilités liées au départ à la retraite, invalidité ou décès du locataire ou encore la résiliation par l’administrateur judiciaire en cas d’un redressement judiciaire.
Protection des aléas du marché
Le fait que les prix des locaux commerciaux soit moins volatiles que ceux de l’immobilier d’habitation signifie aussi qu’il ne faut pas compter sur une énorme plus-value à la revente. Il faut quand même reconnaître que ces dernières années les enrichissements liés à l’immobilier résultaient plus des PV à la revente que de l’encaissement des loyers une PV c’est en one-shot plusieures années d’équivalent loyer. Après bien sûr c’est une question de stratégie comme en bourse pour opérer un choix entre valeur de rendement avec une entreprise ayant atteint sa maturité et une valeur de croissance…
Concernant les aléas il faut aussi souligner qu’en cas de crise les commerces ferment avant que les habitants se retrouvent sous les ponts. Les bailleurs des premiers sont donc impactés avant les bailleurs des seconds surtout qu’il y a de nombreuses aides (APL…) pour solvabiliser les locataires personnes physiques beaucoup moins de dispositifs pour les personnes morales en diffciculté…
Concernant la rentabilité je ne sais pas d’où sortent ces chiffres. Dans un autre article il est question de «toutes les études» qui montrent que ce type d’investissement «favorise une rentabilité supérieure à un investissement dans l’immobilier locatif d’habitation» dans pour autant que la moindre source ne soit citée. Il est facile de mettre au point une étude qui aboutira au résultat qu’on veut démontrer ainsi les blogs boursiers ne cessent de répéter que la bourse est plus rentable que l’immobilier, ceux sur les parkings que c’est ce type d’investissement qui offre la plus grosse rentabilté et idem pour ceux qui veulent vendre de la location saisonnière…
Pour ma part j’ai une vision bien plus pragmatique mon choix se portera à un instant t vers un investissement de tel type sur tel territoire et pour tel objectif. A toujours prétendre qu’on a la plus grosse on finit toujours par tomber sur quelqu’un qui nous fait pleurer en baissant son pantalon…
Surtout que pour une rentabilité aussi faible je ne suis pas certain que faire de l’immobilier physique soit un bon choix on trouve des rentabilités quasi identiques sur de l’immobilier papier les soucis de gestion en moins…
Bonjour,
Encore une fois, excellent article Jérôme!
Un gros avantage que permet l’ investissement dans le local commercial est la fiscalité! Associé à d’autre types d’immobilier et de revenus, ce genre de produit peut diminuer notablement l’imposition !
D’autre part, la rentabilité de cet investissement peut également être optimisée, c’est un produit plein de ressources! 😉
Tu aides des tas de gens à découvrir ce type d’investissement que tu connais bien, ton expérience dans le domaine a une grande valeur, merci pour ce que tu fais!
Isabelle