S’engager dans la location d’un local commercial peut être une galère. Connaître les différentes formes de bail permet de déterminer ce qui correspond le mieux à son activité. Pas de porte, bail précaire, fonds de commerce.., faisons le point.

Selon la loi du 30 septembre 1953, le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire d’un local et le locataire accomplissant, dans ledit local, une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Mais, comme nous allons le voir, ce bail peut revêtir différentes formes.

Types de baux commerciaux

Un bail commercial peut également obéir à des règles spécifiques. L’entreprise, selon le cas, peut être amenée à conclure un bail commercial ou professionnel.

A la différence d’un bail commercial, les textes de référence en matière de baux professionnels sont moins encadrés.

Le bail professionnel structure un usage du local strictement professionnel, dans l’exercice d’une activité libérale.

Des critères différents s’appliqueront aussi s’il s’agit d’un local monovalent ou polyvalent.

Conclure un bail dans un centre commercial répondra également à des critères spécifiques: loyers généralement indexés sur le chiffre d’affaires avec un minimum garanti, des charges supplémentaires importantes visant à couvrir les frais d’ensemble du centre, des clauses de non-concurrence entre les commerçants, etc.

Bail 3/6/9 ou bail «précaire»

Dans le cadre de la location du local commercial, on peut être conduit à choisir entre deux types de baux délimitant la durée du contrat.

En principe le bail dit «3/6/9» s’applique au contrat classique.

Le bail commercial est usuellement conclu pour une période de 9 ans, mais le preneur peut résilier le contrat tous les 3 ans, moyennant un préavis de 6 mois au propriétaire.

Par ailleurs, le bail ne prend pas automatiquement fin au terme des 9 ans. Une saisine d’huissier est nécessaire, soit que le propriétaire réclame un congé, soit que le locataire sollicite le renouvellement.

Le bail précaire, applicable à titre dérogatoire, permet quant à lui de fixer la durée du bail à 2 ans maximum.

Les conditions de congé sont également laissées à l’appréciation des deux parties.

Si vous êtes au début d’une activité, cette disposition peut représenter une opportunité, sachant qu’à son terme il sera en principe suivi d’un bail 3/6/9.

Informations relatives à la reprise ou la location d’un local commercial

• le pas de porte : il s’agit de la somme due lorsqu’un locataire s’installe dans un local dit «vacant». La transaction, considérée comme la détermination de frais de premier établissement amortissables, se conclut directement entre le locataire et le propriétaire.

• le droit au bail : ce type de contrat s’applique lorsque le local est déjà occupé par un locataire qui souhaite céder son bail. Dans ce cas de figure, la transaction a lieu entre le locataire sortant et le locataire entrant. Le locataire sortant reçoit une indemnité ayant valeur de compensation, tandis que le nouveau peut désormais occuper le local et bénéficier du droit au renouvellement du bail.

• le fonds de commerce : le locataire sortant peut céder uniquement le local, mais s’il cède également sa clientèle, on parle alors d’une cession de fonds de commerce. L’indemnité sera alors plus élevée.