Calculer la rentabilité d’un local commercial

Si vous souhaitez investir dans les locaux commerciaux, calculez la rentabilité avant tout !
Toutefois, la location de local commercial est plus rentable qu’une location de logement à condition d’avoir discerné les différents points à prendre en compte.

Ne pas confondre bail commercial et fond de commerce

Il est indispensable de connaitre exactement la définition de votre local commercial.

Le fonds de commerce est un local composé d’éléments corporels et incorporels.

Les éléments corporels sont les équipements, les matériels et les marchandises destinés à une exploitation commerciale.

Les éléments incorporels peuvent être la marque, le nom de l’établissement, les différents contrats (assurances, licence, propriété intellectuelle…).

Certaines formalités comme le droit de terrasse pour un bar ou un restaurant ne sont pas compris dans la cession du fonds de commerce.

La demande de droit municipal de préemption est nécessaire si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat.

Les formalités pour les renseignements sur les salariés, entre autres, doivent être transmises deux mois avant la signature du contrat de location-gérance.

Le locataire devra verser une redevance au propriétaire.

Le bail commercial est un contrat de location d’un local vide ou meublé destiné à une activité commerciale.

À l’exception d’un bail précaire, le bail commercial dure au moins 9 ans.

Le locataire peut toutefois rompre le contrat tous les 3 ans à condition d’avoir prévenu le bailleur 6 mois précédant son départ.

L’intervention d’un huissier est nécessaire pour ce dernier cas.

À noter que si le bailleur décide de ne pas renouveler le contrat, il devrait verser une indemnité au locataire afin de compenser ses pertes commerciales.

Pour l’achat d’un local commercial vide, la vérification du loyer prévisionnel par rapport aux valeurs du marché de biens de mêmes caractéristiques est nécessaire.

Calcul de la rentabilité

La rentabilité brute d’un local commercial est basée sur le prix d’acquisition et le loyer brut annuel du local.

Pour son calcul, il suffit de multiplier par 100 le loyer annuel (loyer mensuel x 12) et diviser le montant obtenu par le prix d’achat du bien, on obtient alors la rentabilité brute.

Les vendeurs utilisent souvent la rentabilité brute comme indicateur mais elle cache beaucoup d’autres frais pour le calcul de la rentabilité nette.

Toutefois, le prix d’achat comprend les frais de l’acquisition (achat, agence, notaire, crédit, travaux).

Exemple : Pour un local commercial acquis à 60 000 € et un loyer mensuel à 500 €.

Rentabilité brute (%) = 100 x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition = 100 x (500 x 12) / 60 000 = 10%.

La rentabilité nette de frais et charges tient compte des frais d’entretien et de gestion du local.

C’est un indicateur pour évaluer la faisabilité de la location.

La taxe foncière et d’autres taxes éventuelles, les mensualités de crédits, les assurances, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété (syndic), les frais de gestion, les charges non récupérables, les changements de locataires, les frais d’entretien, l’électricité, entre autres, sont à compter pour calculer ce rendement.

Note : Il faut préciser à la signature du contrat de location si les travaux sont à la charge du bailleur ou du locataire.

Il faut la calculer de la façon suivante : 100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges / Prix d’acquisition.

Exemple = Le local a été acquis à 60 000 €, le loyer mensuel est à 500 € et les différentes charges annuelles coûtent 5000 €.

La rentabilité nette de frais et charges est 100 x (500 x 12) – 5000 / 60 000 = 9,91%

La rentabilité nette est le vrai rendement de votre bien après avoir pris en compte les impôts.

La réelle rentabilité dépend donc du taux d’imposition du propriétaire.

Par exemple, sur la base d’une fiscalité de 40%, le bailleur est imposé à (500 x 12) – 40% = 2400 €

La rentabilité nette revient donc à 100 x (500 x 12) – 5000 – 2400 / 60 000 = 9,87%