Respectant la règle de l’offre et de la demande, le prix de location d’un immobilier à usage professionnel se fixe généralement par un libre accord entre le bailleur et le locataire. Avant de louer un local destiné au commerce, le propriétaire est tenu d’établir une estimation juste du prix de location sur la base d’un certain nombre de critères.
Il est d’usage de fixer le montant de location d’un bien commercial à partir de sa valeur locative. Cette dernière sert de base à la fixation du prix de location et à l’établissement des impôts directs locaux.
Pour fixer le loyer d’un local commercial de façon objective, il est aussi important de considérer la commercialité du bien immobilier et la zone de chalandise. La suite de l’article vous apprend davantage sur le mode de calcul du prix de location d’un local professionnel.
Qu’est-ce que la valeur locative d’un local commercial ?
La valeur locative d’un local commercial correspond au revenu que le bailleur peut théoriquement retirer de la location de son bien.
Elle est calculée selon la situation réelle du marché locatif dans une zone géographique.
La CDVLL ou commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels est chargée d’effectuer annuellement ce calcul. Cette commission est habilitée à :
- Effectuer la délimitation des différents secteurs géographiques locatifs
- Établir les tarifs au mètre carré de la location de chaque local à usage commercial
- Réaliser une classification des différents types de locaux professionnels
- Fixer des coefficients de localisation
Le calcul de la valeur locative se fait ainsi à partir d’une grille tarifaire établie par la CDVLL. Chaque valeur locative tient compte de la nature, de l’état, de l’utilisation, de la destination et des caractéristiques physiques d’un local. Concrètement, pour établir la valeur locative d’un local commercial, il faut déterminer le prix au mètre carré de la location ou surface pondérée. Cette dernière est multipliée au tarif de la catégorie et au coefficient de localisation pour obtenir la valeur locative.
Tout savoir sur la surface pondérée commerciale
Avant de fixer le prix de location d’un local destiné au commerce, il est important de déterminer la surface pondérée qui détermine la valeur commerciale de chaque mètre carré.
Une multitude de critères entre dans le calcul de la surface pondérée commerciale.
Parmi les facteurs déterminants figurent, entre autres : l’accessibilité du local, la taille des parties dédiées au public, les dimensions et les volumes des espaces affectés aux activités commerciales, la conformité du bien par rapport aux normes diverses, le nombre d’équipements installés, etc.
La pondération de chaque mètre carré d’un local commercial permet de mettre en avant toutes ses spécificités.
En effet, à surface égale, un magasin ou une boutique située en plein centre ville n’a pas la même valeur commerciale qu’un local situé en périphérie. Il en est de même pour un local commercial qui se trouve au rez-de-chaussée d’un immeuble et un autre situé à l’étage.
D’autres critères comme le nombre de façades ouvertes, le nombre de vitrines et la superficie de la partie dédiée au stockage sont aussi à considérer dans la détermination de la surface pondérée.
Qu’est-ce que la commercialité d’un local ?
La commercialité d’un local est définie par un certain nombre de facteurs susceptibles de faire augmenter ou diminuer le revenu généré par la location d’un bien immobilier commercial.
Cette notion est définie par la loi et peut être invoquée par les parties engagées dans un contrat de bail lors de la fixation ou de la révision du prix de location d’un local commercial. Les experts chargés d’établir la surface pondérée tiennent aussi compte de la commercialité en appliquant divers coefficients.
Ainsi, le coefficient 1 et le coefficient allant de 0.6 à 0.8 sont respectivement appliqués dans la zone de première commercialité et la zone de deuxième commercialité.
La commercialité d’un local commercial se traduit par sa potentialité à attirer des clients. Ainsi, toute modification de l’environnement immédiat d’un bien immobilier commercial peut affecter sa commercialité.
La facilité d’accès, la proximité avec les grands axes routiers et les travaux d’urbanisme comme l’aménagement d’une voie piétonne ou l’installation d’un parking public figurent parmi les plus grands facteurs de commercialité. Ce sont des critères objectifs à considérer dans la fixation du prix de location d’un local destiné au commerce.
Pourquoi prendre en compte la zone de chalandise ?
La zone de chalandise désigne un secteur géographique où résident les chalands ou les clients potentiels d’une entreprise commerciale. La définition de cette zone de chalandise permet de fixer le prix de location d’un local commercial. Plus la zone de chalandise est étendue, plus il y a de fortes chances d’attirer beaucoup de clients.
Chaque zone de chalandise peut être divisée en plusieurs sous-zones selon la distance métrique ou la durée du trajet qu’il faut pour rejoindre le local commercial. Le niveau d’attractivité de chaque zone de chalandise est un critère à retenir dans le calcul du loyer d’un bien immobilier commercial.
La définition de cette zone peut être basée sur plusieurs données telles que la densité de la population, le type de commerce, le profil des clients, la concurrence, le réseau de transport, etc.
